Sankce za předčasné splacení hypotéky jsou stále neoprávněné

Skutečnost, že banky nemají právo udělovat klientům sankce za předčasné splacení hypotečních úvěrů, je v bankovním sektoru jako příslovečný slon v obýváku. Každý zasvěcený ví, že to tak je, ale moc se o tom nemluví. Obzvlášť se o tom v bankách z pochopitelných důvodů nemluví s klienty. Předem musím uvést, že nikdo nezaručuje, že se situace nezmění. K tomu ale později.

Začalo to zákonem

V prosinci 2016 vstoupil v platnost nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon uvádí, že banka je oprávněna po klientovi požadovat, až na vybrané situace, v případě předčasného splacení sankci odpovídající účelně vynaloženým nákladům.

Co si pod tím představit? Na trhu vzniká shoda, kdy se rozumí, že mezi účelně vynaložené náklady lze počítat i ušlý úrokový výnos do konce fixační doby.

Banky při výpočtu sankce za předčasnou splátku hypotéky zjednodušeně zkoumají, za kolik půjčily klientovi původně a za kolik by mohly tyto peníze půjčit znovu v době předčasné splátky. Pokud by mohly peníze půjčit za nižší úrokovou sazbu než kolik platil klient, vzniká ztráta ve formě rozdílu a klient ji bude muset doplatit. Pokud by mohly peníze půjčit za vyšší úrokovou sazbu, klientovi bude účtován pouze administrativní poplatek v řádu stokorun, protože není žádný ušlý úrok.

Je zřejmé, že klient může dostat vysokou sankci, pokud bude chtít splatit hypotéku dříve, než byla plánována, a to v době, kdy úrokové sazby na nové hypotéky jsou nižší než úroková sazba na jeho hypotéku. Například pokud měl klient hypotéku se sazbou 3 % a chtěl ji splatit dříve, než byla plánována, když se nové hypotéky poskytovaly za sazbu 2 %.

Do hry vstupuje ČNB

V březnu 2019 vyšlo stanovisko ČNB, které říká, cituji (kdo to nechce číst, prostě ušlý úrok neprojde):

Nákladem vzniklým v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení není také snížení úrokových výnosů poskytovatele po předčasném splacení spotřebitelského úvěru na bydlení, ani úrokové náklady poskytovatele z jeho dluhů. V prvním případě se nejedná o náklad, nýbrž o ušlý zisk. Ve druhém případě se nejedná o náklad vynakládaný v souvislosti s předčasným splacením spotřebitelského úvěru na bydlení, ale opět o (marně vynaložený) náklad na poskytnutí spotřebitelského úvěru. Snížení zisku z úrokového rozpětí ani případné (marně vynaložené) náklady refinancování tedy, bez ohledu na jejich označení (např. „náklady ušlých příležitostí“, „náklady na obstarání finančních prostředků“, „výpadek v úrokových výnosech“), nelze podřadit pod účelně vynaložené náklady poskytovatele vzniklé v souvislosti s předčasným splacením úvěru, neboť zde chybí zákonem požadovaná souvislost s předčasným splacením, a tudíž nemohou být předmětem náhrady, kterou poskytovatel může po spotřebiteli podle § 117 odst. 2 ZSÚ požadovat.

A situace, která trvá dodnes, je na světě

Banky dle výkladu a doporučení ČNB nemají v souvislosti s mimořádnou splátkou jiné oprávněné nároky než úhradu nákladů na administraci, a ta je v rozpětí od 500 Kč po 1500 Kč.

Zdaleka ne všechny banky respektovaly beze zbytku toto doporučení ČNB a po celou dobu od roku 2019 probíhal někdy tišší, někdy i docela hlasitý „boj o sankce“. Článků na toto téma je za ty roky mnoho, stačí vyhledat. O mnoho sporů u soudů, u finančního arbitra a o mnoho desítek milionů korun v rozdaných pokutách později lze konstatovat, že se všichni „umravnili“.

Mám svůj žebříček bank podle míry ochoty respektovat výklad ČNB. Je celkem jednoznačný, nicméně nechám si ho pro sebe, protože sice vychází z mé bohaté zkušenosti, ale nemusí nic říkat o budoucnosti, a navíc nechci jmenovat konkrétní instituce.

Co z toho plyne?

Plyne z toho název článku. Banka nemá v ruce nástroj, jak svého klienta držet. Tady bych rád zdůraznil, že vůbec nehodnotím správnost takového stavu nebo obchodní smysluplnost, pouze popisuji realitu, tak jak je.

Proč je důležité to vědět?

Pokud dnes využiji situace a koupím na hypotéku nemovitost relativně levněji než před rokem nebo dvěma, je to z velké části právě proto, že jsou drahé hypotéky.

Mám tedy na výběr: Buď koupím relativně levně za vysokou úrokovou sazbu s tím, že kupní cenu mi už nikdo nezmění a sazbu si časem snížím, protože mohu s ohledem na výše napsané, nebo budu čekat na nižší sazbu, ale ta rozpohybuje trh a šance najít dobrý kup se zmenší. Spící poptávka je velká a čím déle budou vysoké úrokové sazby a čím výše vyrostou nájmy, s tím větší razancí může znovu přijít na trh v okamžiku, kdy se hypotéky opět stanou dostupnější.

Může se to změnit?

Ano, může a pravděpodobně změní. Již dlouho se mluví o novele zákona, která tento stav pravděpodobně změní a umožní bankám sankce vyšší než administrativní náklady. Pokud vyjdu z dosavadního vývoje, tak si troufnu odhadnout (a je to pouze odhad), že se tak nestane dříve než v druhé polovině roku 2024. Nicméně i kdyby se tak stalo dříve, předpokládám, že do té doby bude alespoň přechodně nižší úroková sazba hypoték, a tedy i příležitost snížit si sazbu na existující hypotéce.

Autor článku: Ing. Jakub Rotrekl, Ph.D, úvěrový specialista

Tel. 773 508 885