V dnešním článku vám ukážu několik možností, jak různé banky počítají příjem a jak rozdílně může příjem pro stejného klienta podle různých způsobů výpočtu vycházet. Jinými slovy, pokud vás jedna banka odmítne, jiná vás může být ochotna financovat, protože na zdroj a výši příjmu nazírá úplně jiným způsobem.
Největší rozdíly v uznatelné výši příjmu jsou u klientů, kteří dokládají příjem z podnikání. Vzniká tak kuriózní situace, kdy ČNB striktně vyžaduje dodržení ukazatelů z minulého článku (Co musí splňovat žadatel o hypotéku), ale jaký příjem si banka do rovnice u klienta dosadí, je z velké části na ní.
Předanění příjmu fyzické osoby podnikající
Předaněním se obecně v kontextu výpočtu příjmu podnikatele fyzické osoby z daňového přiznání rozumí použití upravených výdajů.
Pro příklad si vezmeme podnikatele, který pracuje v oboru IT a jeho roční obrat činí 1 mil. Kč. Podnikatel si uplatní výdaje formou výdajového paušálu tak, jak mu to umožňuje zákon o dani z příjmu. Tento paušál je pro daný obor 60 %. Základ daně tedy bude 400 tis. Kč po odečtení 60 %. S ohledem na to, že reálné náklady v oboru IT jsou minimální a banky jsou si toho vědomy, pro potřebu výpočtu uznatelného příjmu je možno uplatnit modifikovaný paušál v některých případech snížený až na 30% a tím získat modifikovaný základ daně 700 tis. Kč. Jsme skoro na dvojnásobném příjmu a to umožnuje získat vyšší hypotéku.
Ostatní obory mají nejrůznější modifikované paušální výdaje dle typických reálných nákladů. Jednoduše řečeno je velký rozdíl, jestli je někdo malíř pokojů a má výdaje ve formě nákupu materiálu, nebo je marketingový poradce, který si jednou za dva roky koupí notebook a pracuje z domova.
Advokáti, lékaři, architekti a další vybrané profese
Klienti z vybraných profesí s vysokou kvalifikací mají výhodu, že dokládání příjmu je u nich benevolentnější. V některých bankách je například možné vycházet z výpisů z účtu, kde se počítá obrat za určité období a ten potom slouží jako podklad pro výpočet příjmů. Klient tak může například využít silnějšího období, kdy mu v určitém období přijdou větší platby a nemusí vycházet ze svých daňových přiznání. Pokud má klient výrazně optimalizované daňové přiznání, hodí se tato možnost ještě více.
Předschválená splátka ČSOB/HB
Dostáváme s k mému oblíbenému nástroji. Na českém trhu je unikátní a jediná banka, která ho nabízí, je ČSOB. Jednoduše řečeno ČSOB automaticky vyhodnocuje příjem klienta z obratů na běžném účtu v ČSOB. Pokud tzv. předschválí splátku, říká například, že na základě chování klienta na běžném účtu je ochotna poskytnout úvěr o určité maximální splátce.
Výše splátky je závislá právě na obratech a zůstatcích klienta s tím, že maximum je aktuálně splátka 60 tis. Kč měsíčně, maximálně však objem úvěru 10 mil. Kč. Pro podnikatele se jedná o výborný nástroj, jak omezit papírování při schválení hypotéky, protože žádné další formální dokládání příjmu není vyžadováno. Tuto možnost ocení i zaměstnanci, kteří nechtějí nebo nemohou doložit potvrzení o příjmu od zaměstnavatele.
Máte firmu a vyplácíte si mzdu, která na poskytnutí hypotéky nestačí?
Možností pro majitele s. r. o. nám za poslední léta bohužel ubylo, ale stále jisté jsou. Za určitých okolností lze vycházet z obratu s. r. o. a vypočítat osobní příjem pro jediného majitele. Jsou také možnosti, jak vycházet ze zisku bez nutnosti si ho vyplatit/rozdělit a zdanit.
Doporučuji tedy, než hned přikročit k navýšení mzdy, zkonzultovat možnosti s ohledem na hospodářské výsledky.
Kontakt
Máte dotazy či potřebujete pomoct s vyřízením hypotéky? Kontaktujte mě.
Autor článku: Ing. Jakub Rotrekl, Ph.D, úvěrový specialista
Tel. 773 508 885
Mohlo by vás také zajímat
