Nahlédli jsme do křišťálové koule a podíváme se, jakým směrem se budou ubírat ceny nemovitostí v zimě. Co bude mít největší vliv na realitní trh?
Pochopitelně žádnou křišťálovou kouli nemáme, ale máme data a statistiky, které nám pomohou nahlédnout, jak se realitní trh a ceny nemovitostí budou v následujících zimních měsících vyvíjet.
Graf vývoje cen bytů od roku 2019 do současnosti
V grafu níže vidíte, jak se vyvíjely ceny bytu v regionech Praha a Brno. Grafy jednotlivých městských částí Prahy můžete zobrazovat/skrývat tak, že kliknete na barevné puntíky.
Přečtěte si také: Jak zjistit cenu nemovitosti
Vývoj počtu realitních obchodů
Ve třetím kvartálu výrazně propadla poptávka po nemovitostech, jak ukazuje následující tabulka počtu vkladů vlastnického práva do katastru nemovitostí. Počty vkladů ukazují, kolik nemovitostí změnilo v daném období vlastnictví.
Vklady leden – prosinec 2022 | Vklady leden – prosinec 2021 | Procentuální změna | |
Praha | 36400 | 41671 | – 12,65 % |
Středočeský kraj | 64422 | 72030 | – 10.56 % |
Jihomoravský kraj | 54200 | 61230 | – 11,48 % |
Zdroj: Český statistický úřad
Tabulka aktualizována 12.1. 2023
Předpokládám, že ve čtvrtém kvartálu bude pokles vkladů o trochu vyšší než ve 3. kvartálu. Za celý rok 2022 odhaduji, že pokles vkladů bude mezi 10 až 15 % ve srovnání s rokem 2021.
Vývoj vkladů vlastnického práva od roku 2006 do současnosti
Loňský rok však patřil z pohledu realitních obchodů k těm nejúspěšnějším. S počtem vkladů se pravděpodobně vrátíme na úroveň COVIDového roku 2021.
Nejdříve si shrňme nejvýznamnější faktory, které teď ovlivňují ceny nemovitostí. Všechny faktory, které mají na realitní trh vliv, jsem detailně shrnul v článku Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí.
Silné faktory tlačící na pokles cen nemovitostí
Vysoké úrokové sazby hypoték
Průměrná sazba hypoték byla v listopadu cca 6 %. Před rokem touto dobou byla průměrná úrokové sazba hypoték 2,8 %. Razantní nárůst úroků výrazně tlumí poptávku po nemovitostech. Ten, kdo minulý rok platil hypotéku měsíčně 20.000 Kč, může po refixaci hypotéky platit 30.000 Kč. A to pro mnohé bude šok.
Zájem o nové hypotéky v listopadu poklesl o 80 % ve srovnání s listopadem 2021. Klesající poptávka po hypotékách je hlavním impulsem poklesu jejich cen.
DSTI A DTI parametry vyřazují zájemce o hypotéku
Mnoho zájemců o hypotéku vyřadí nesplnění parametrů DSTI a DTI, které závazně stanovuje ČNB. To dále tlumí zájem o nové hypotéky. Více informací najdete v článku Co musí splňovat zájemce o hypotéku?
Nejistota z budoucnosti
Vysoké ceny energií, inflace a obavy z budoucnosti, to vše vytváří nejistotu a strach, která lidi odrazuje od zadlužování a nákupu nemovitostí na hypotéku. Na hypotéku se přitom v minulých letech běžně prodávalo přes 70 % všech nemovitostí.
Nálada na trhu a očekávání poklesu cen
Když se v mediálním prostoru začne hovořit o poklesu cen nemovitostí, lidé začnou s nákupem vyčkávat na příhodnější dobu. Klesající poptávka pak působí na pokles cen.
Silné faktory tlačící na udržení či růst cen nemovitostí
Proti faktorům tlačícím na pokles cen tu máme faktory, které působí opačně. Při vývoji cen nemovitostí vždy záleží, které faktory převažují.
Inflace
V dobách vysoké inflace hledají lidé bezpečné přístavy pro své úspory. Nemovitosti k těmto přístavům z dlouhodobé perspektivy patří. Jejich nákup má u běžných lidí v Česku větší popularitu než třeba investice do akcií nebo drahých kovů.
Proto jsme mohli v první polovině roku 2022 sledovat zajímavý trend. Zájem o hypotéky klesl o polovinu, ale nemovitosti se prodávaly stále dobře. Červen byl dokonce z pohledu prodeje velmi úspěšný měsíc.
Inflace znehodnocuje úspory, ale také znehodnocuje dluhy. Lidé, kteří mají hypotéku, proto na vysoké inflaci vydělávají a pokud je nic nenutí prodat, tak neprodávají.
Neochota majitelů prodávat za nižší ceny
S inflací souvisí nižší ochota majitelů nemovitosti prodávat, a dokonce poskytovat slevy. Ten, kdo prodávat nemusí, neprodává. Někteří majitelé raději, než aby dali slevu, nemovitost pronajmou nebo vyčkávají.
Realitní trh v Praze a Brně v zimě 2022/2023
Budou ceny nemovitostí v zimě padat?
Reálně ceny nemovitostí tento rok vzhledem k vysoké inflaci již klesají. Nominálně klesají také, ale v řádech několika málo procent nebo stagnují. V zimě očekávám pokračující stagnaci a mírný pokles cen u bytů a rodinných domů. Ceny stavebních pozemků budou spíše stagnovat a ty nejatraktivnější budou i mírně růst.
Výrazný pokles cen nemovitostí je v nejbližších měsících nereálný z následujících důvodů:
- Banky stále vykazují nízkou delikvenci, tj. neschopnost dlužníků splácet hypotéky. Majitelé, i když někteří na tom nejsou finančně dobře, nejsou pod existenčním tlakem, aby museli střechu nad hlavou prodat.
- Nemovitosti poskytují velmi kvalitní zajištění proti inflaci, což nemotivuje lidi ve velkém prodávat.
- Nízká nezaměstnanost. Lidé, kteří ztratí práci, si mohou snadno najít jinou, čímž mohou odvrátit nucený prodej svých nemovitostí z důvodu neschopnosti splácet úvěr.
- Jsme na prahu recese, nicméně pokles HDP je zatím velmi mírný. Mezičtvrtletní pokles HDP ve 3. čtvrtletí byl -0,2 %, meziročně pak +1,7 %.
- Počty exekucí nevykazují výrazné nárůsty, viz Statistiky Exekutorské komory.
- Poklesu cen u nové výstavby brání i vysoké ceny stavebních materiálů.
- V Česku je jedna z nejnižších daní z nemovitostí na světě. Nemovitosti v Česku fungují i jako forma ukládání peněz. Lidé takto ukládají peníze i přesto, že je vůbec nevyužívají. Proto jsou v Česku na jednu stranu tisíce prázdných bytů a spousta stavebních pozemků ležících ladem, a přesto máme nedostatek nemovitostí na prodej, který zatím který brání výraznému poklesu jejich cen.
K tomu, aby ceny v následujících měsících výrazně klesly, jak si někteří přejí, tedy nejsou splněny nezbytné předpoklady.
Kupující si nyní mohou vyjednat dobré slevy u majitelů, kteří potřebují nutně prodat např. z důvodů finančních problémů, vypořádání dědictví či majetku při rozvodu. Nejedná se však o masivní trend.
Realitní trh se teď nachází v mírně klesající fázi. Na jedné straně je tu pokles poptávky a vyčkávání poklesu cen, na druhou stranu je tu neochota prodávajících ceny moc snižovat. Tento trend nás bude pravděpodobně provázet celou zimu.
Ceny nemovitostí by začaly padat, kdyby…
…vysoké úrokové sazby u hypoték přetrvávaly delší dobu, anebo dokonce dál rostly. Vysoké úrokové sazby by tak dál tlumily poptávku a prodávající by se mohli po skončení fixace dostávat do problémů se splácením hypoték. Osobně očekávám, že úrokové sazby by mohly v příštím roce mohou trochu klesnout.
K problémům se splácením hypoték by přispěl i růst nezaměstnanosti, která je však nyní velmi nízká. Lidé, kteří ztratí práci, se snáze mohou dostat do problémů se splácením úvěru, což může vyústit v nucený prodej nemovitostí. Větší nabídka nemovitostí pak způsobí pokles jejich cen.
Delikvence u hypoték je také velmi nízká. Kdyby teď začala růst, projeví se to na trhu s určitou setrvačností, klidně půl roku, rok i déle. Rozhodně to není tak, že majitel nezaplatí dva měsíce hypotéku a třetí měsíc je jeho byt/dům v nabídce na prodej. Banky jsou ochotny připustit odklad splátek, pokud je šance, že dlužník své finanční problémy vyřeší.
Když lidé mají finanční problémy, běžně se začnou uskromňovat, ale střechu nad hlavou prodají, až když není jiné řešení. Navíc prodej často není řešení. Nedostatek nájemních bytů pak nutí lidi dělat vše proto, aby hypotéku utáhli a nemuseli prodávat. V pronájmu by jim totiž náklady příliš neklesly.
Výrazný pokles cen proto nemůžeme v následujících měsících očekávat. Jaký bude vývoj v delším časovém horizontu nám napoví čas podle toho, jak se bude vyvíjet energetická krize, válka na Ukrajině a ekonomický vývoj.
Ceny bytů
Byty v nejlepších lokalitách (v Praze typicky Staré a Nové Město, Vinohrady a horní část Vršovic, Malá Strana, Letná, Dejvice, Bubeneč, Hanspaulka, Smíchov, Karlín nebo Klánovice, v Brně pak Královo pole, Žabovřesky či Brno-Střed) a segment luxusních bytů jsou nejméně náchylné na tržní otřesy.
Předpokládám, že ceny bytů v těchto lokalitách budou nyní spíše ceny stagnovat. U nejkvalitnějších bytů dokonce mohou stále mírně růst, protože poptávka po kvalitních bytech (byty s výhledy, u parků atd.) tu je stále dobrá. Movití lidé do nich ukládají své úspory a kupují je i jako investice pro další pronájem.
Nejcitlivější na tržní otřesy jsou rodinné byty pro nižší až střední příjmovou skupinu. To znamená tří až čtyřpokojové byty zejména v panelových domech na sídlištích. Tyto byty lidé kupují hlavně na hypotéky a v zimních měsících očekávám pokles cen oproti 3. kvartálu mezi 3 až 5 %. Poklesu cen se nevyhnou zřejmě ani menší byty v panelových domech. Lidé, kteří byty kupovali na investice pro další pronájem, nevěří v další růst cen, a tak je o ně menší zájem.
U malých bytů v panelových domech očekávám pokles cen oproti 3. kvartálu v rozmezí 2 až 5 %.
Ceny bytů v cihlových domech v méně atraktivních lokalitách mohou také klesat v rozmezí mezi 2 až 4 %.
Ceny rodinných domů
U rodinných domů je opět rozhodující lokalita. Obecně se dá říct, že ceny rodinných domů budou mírně klesat a u velkých či méně kvalitních domů očekávám, že v zimních měsících dojde ke korekci cen směrem dolů v rozmezí 2 až 5 % oproti 3. kvartálu.
Ceny stavebních pozemků
Pozemky, zejména stavební, jsou cenové držáky. I v předchozí velké recesi v letech 2008 až 2011, kdy ceny bytů a domů klesaly, ceny pozemků naopak rostly. A předpokládám, že i v zimě budou mírně růst nebo stagnovat o 0 až 2 % oproti 3. kvartálu. Lidé drží stavební pozemky na investici, i když nehodlají stavět. To vyvolává jejich dlouhodobý nedostatek, který brání cenovému poklesu. Stabilně vysoké zhodnocení a téměř nulové náklady na držbu činí ze stavebních pozemků velmi zajímavé investiční aktivum.
Ceny rekreačních nemovitostí
Poptávku po rekreačních nemovitostech (chalupy, apartmány na horách) výrazně zvýšil COVID. Ceny tak šly raketově vzhůru. Jenže chalupaření není pro každého. Enormní vlna zájmu o rekreační nemovitosti z doby Covidu začala uvadat. Mnoho lidí si začíná uvědomovat, že mít chalupu není jen romantika v přírodě, ale také spousta starostí, na které nejsou připraveni. Ne každého baví dojíždět stále na stejné místo a trávit víkendy prací na chalupě. Sekání trávy, péče o chalupu a zahradu, to člověka musí bavit. A spousty těch, kteří si koupili chalupu, si její vlastnictví tak trochu idealizovali. Zájem o chalupy je mimo jiné na podzim menší než zjara. U chalup očekávám v zimních měsících pokles cen mezi 2 až 5 % oproti 3. kvartálu. U apartmánů na horách předpokládám stagnaci či mírný pokles cen 0 až 3 %.
Podívejte se také na aktuální Cenové mapy.
Chci získat odhad ceny nemovitosti
Mohlo by vás zajímat