Dopady AML zákona na prodávající a kupující

Problematiku praní špinavých peněz upravuje Zákon č. 253/2008 Sb., jehož přesný název zní Zákon o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, tzv. AML zákon.

1. ledna 2021 vstoupila v platnost novela AML zákona, která zpřísňuje již tak přísný zákon a výrazně zvýšila pokuty za jeho nedodržování.

Realitní zprostředkovatelé jsou podle § 2 odst. (1) d) 2 AML zákona povinnými osobami. Tento zákon jim ukládá povinnost identifikovat účastníky realitních transakcí, v některých případech prověřovat nabytí finančních prostředků a podezřelé obchody hlásit na Finančně analytický úřad (FAÚ).

Identifikace klientů

AML zákon nám přikazuje identifikovat jak prodávajícího, tak kupujícího. Pokud je některá z uvedených osob při obchodu zastoupena (typicky na základě plné moci), máme povinnost provést identifikaci i u tohoto zástupce. Pokud má klient formu právnické osoby nebo svěřenského fondu, musíme identifikovat konkrétní fyzickou osobu, která je oprávněna za subjekt jednat.

1. Převody nemovitostí od 1.000 EUR

Jsme povinni provést identifikaci klienta, pokud hodnota transakce přesáhne částku 1.000 EUR, takže v podstatě vždy. Za transakci se v tomto ohledu pokládá zprostředkování koupě nebo prodeje nemovitosti či převod družstevního podílu.

2. Nájmy a pachty od 10.000 EUR měsíčně

V případě nájmu či pachtu je identifikace povinná pouze v případě, kdy měsíční nájemné nebo pachtovné převýší hodnotu 10.000 EUR. Identifikovat musíme jak pronajímatele, tak nájemce.

3. Jde o podezřelý obchod

Výše uvedené limity jdou stranou, pokud zjistíme, že se jedná o podezřelý obchod. Podezřelým obchodem jsou transakce, které vyvolávají podezření, že se tam děje něco nekalého: legalizace výnosů z trestné činnosti, obchod je navázán na financování terorismu atd.

U takových obchodů musíme identifikaci provést vždy. I kdybychom například zprostředkovávali pronájem bytu s nájemným 15.000 Kč měsíčně.

4. Klient je politicky exponovanou osobou

U politicky exponované osoby AML zákon přikazuje povinnost provést kontrolu majetku, účely a povahy obchodu a učinit záznam do evidence obchodního případu.

5. Klient je usazený v zemi, která je považována za vysoce rizikovou

Je-li klient usazený v zemi, která je považována za vysoce rizikovou, mají realitní kanceláře povinnost kontrolovat sankční seznamy.

Sankční seznamy

Sankční seznamy zahrnují evidenci fyzických osob, vůči nímž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce ve smyslu zákona č. 69/2006 Sb. o provádění mezinárodních sankcí.

Seznamy jsou přístupné online např. na adrese www.sanctionsmap.eu.

Pokud je zájemce o koupi evidován v sankčním seznamu, tak:

• Máme povinnost podat oznámení o podezřelém obchodu na Finančně analytický úřad.
• Nesmíme obchod zrealizovat.

Kontrola klientů a realitních transakcí

Kontrolu účastníků realitních transakcí upravuje § 9 odst. 2 AML zákona. Při kontrole AML zákon ukládá realitním zprostředkovatelům povinnost zejména:

• Zjistit účel a povahu obchodu, a to dle § 9, odst. 2, písmeno a) AML zákona.
• Zjistit skutečného majitele klienta, pokud je klient svěřenským fondem nebo právnickou osobou, a to dle § 9, odst. 2, písmeno b) AML zákona.
• Přezkoumat zdroj finančních prostředků v souladu s § 9, odst. 2, písmeno e) AML zákona.
• Zjistit původ majetku, pokud jde o politicky exponovanou osobu v souladu s § 9, odst. 2, písmeno f) AML zákona.

AML zákon ukládá povinnost provést kontrolu před realizací obchodu, tedy před uzavřením dané smlouvy.

Záznam a archivace údajů

AML zákon přikazuje realitním kancelářím zaznamenat identifikační údaje klienta. Zaznamenané údaje, jakož i další záznamy a dokumenty související s identifikací, musí realitní kanceláře dle § 16 AML zákona uchovávat po dobu 10 let od uskutečnění obchodu.

Podle novely AML zákona účinné od 1. 1. 2021 jsou realitní kanceláře oprávněny pořídit kopii průkazu i bez výslovného souhlasu klienta. Jedná se o změnu, protože do konce roku 2020 mohl zprostředkovatel pořídit kopii průkazu jen v případě, že mu k tomu klient coby povinné osobě výslovně udělil souhlas.

Pokuty za nesplnění povinnosti

Za nesplnění povinnosti identifikace nebo kontroly klienta může FAÚ realitním zprostředkovatelům dle § 44 odst. 2 AML zákona uložit od 1. ledna 2021 pokutu až do výše 10.000.000 Kč.

Pokud se povinná osoba dopustí přestupku tím, že neoznámí FAÚ podezřelý obchod, hrozí jí za to podle  § 46 odst. 4 AML zákona pokuta do 5.000.000 Kč.

To může být pro řadu kanceláří likvidační, a proto si žádná seriózní realitní či advokátní kancelář nemůže dovolit tyto povinnosti ignorovat.

Finanční platby

Mimo jiné i z důvodu AML zákona jsme přestali přijímat hotovostní zálohy na nákup nemovitostí a zálohy zaslané bankovním převodem by měly být převáděny z bankovních účtů kupujících, tj. nikoli z účtů třetích osob.

Celé znění AML zákona č. 253/2008 Sb. najdete zde.