Jak prověřit kvalitu nájemníků

pronájem bytu

Pořídili jste si byt na investici a chcete ho pronajímat? Výběr kvalitních nájemníků je klíčový. Pojďme se podívat, jak můžete prověřit nájemníky.

Aktivity mnoha realitních investorů končí fiaskem zejména proto, že neumí vybrat kvalitní nájemníky.

Jaké problémy s nájemníky mohou nastat?

Někteří nájemníci vám mohou “dopřát” bezesné noci a způsobit značné škody. Může se stát například toto:

  1. Přestanou vám platit nájem, ale přitom se nebudou chtít z bytu odstěhovat. Vystěhovat neplatícího nájemníka není tak snadné, jak se může na prvního pohled zdát. Nájemce je totiž chráněn občanským zákoníkem.
  2. Byt vám poškodí a odmítnou vám uhradit škodu. Prokazování škody je často složité a někdy vám nezbyde nic jiného než ji odepsat.
  3. Někteří lidé se neumí chovat, což má za následek, že si sousedé v domě začnou na jejich chování stěžovat. Nejčastěji jsou to problémy spojené s rušením nočního klidu, nepořádkem, anebo problémy s jejich domácími mazlíčky, jejich exkrementy či hlukem.

Proto je důležité naučit se problémům předcházet a nájemníky si pečlivě vybírat.

Tak daleko to dospět nemusí, pokud se budete řídit mými radami.

Největší problémy s nájemníky jsou v jejich špatném výběru

Předcházet problémům je mnohem snazší, než řešit následné problémy.

Troufám si tvrdit, že 80 – 90 % problémů s nájemníky je na začátku již při jejich špatném výběru.

Proto si zájemce o pronájem důkladně prověřte.

Většina pronajímatelů to přitom vůbec nedělá. Často si vybírají nájemníky jen podle sympatií, občas se zeptají na povolání, rodinné poměry, důvody hledání pronájmu a tím jejich prověřování končí.

Jak prověřit kvalitu nájemníků?

I ti nejproblematičtější nájemníci se před podpisem nájemní smlouvy snaží působit v nejlepším světle a mnoho majitelů tak ošálí. Co byste měli prověřit.

1. Podívejte se do registrů

Insolvenční rejstřík

Prověřte si, jestli zájemci nejsou v insolvenci. To můžete zjistit z insolvenčního rejstříku na Justice.cz. Informace je zdarma.

Registr exekucí

Zdali zájemce není v exekuci se dozvíte z centrální evidence exekucí Exekutorské komory na Ceecr.cz. Jeden výpis z registru vás vyjde na 60 Kč.

Registr Solus

Solus je zájmové sdružení právnických osob, které sdružuje významné poskytovatele služeb (telefonní operátory, bankovní a finanční instituce, pojišťovny, distributory energií atd). Solus.cz provozuje službu Nejsemdluznik.cz, prostřednictvím, které může zájemce o nájem požádat o výpis z registru. Díky tomu zjistíte, jestli má nějaké závazky po splatnosti. O výpis musí požádat zájemce sám, nemůžete to za něj udělat vy jako pronajímatel. Můžete však žádost o výpis napsat společně. Za cenu 200 Kč získá zájemce nejen výpis z registru, ale zároveň i výpis z centrální evidence exekucí a insolvenčního rejstříku.

2. Prověřte si digitální stopu

Podívejte se, jakou digitální stopu za sebou zájemce zanechává. Zadejte jeho jméno do Googlu, na Facebooku, Linkedin.com a možná se něco zajímavého dozvíte.

Pokud je zájemce představitelem firmy, např. jednatelem, podívejte se, jestli jeho firma publikuje účetní uzávěrky.

Jednou si ode mě chtěl pronajmout byt jednatel firmy a zjistil jsem, že jeho firma několik let nepublikuje účetní uzávěrku a z poslední několik let staré účetní uzávěrky byla vidět statisícová ztráta. Publikování účetní uzávěrky je zákonná povinnost a nedodržování zákonů by pro vás mělo být varováním. Zájemce se oběma skutečnostmi diskvalifikoval. V případě firem se rovněž dívejte na jejich webové stránky, byznys stránky na Facebooku atd. Také vám to mnoho napoví o fungování firmy. Podnikatel z nefunkční firmy může mít problém platit nájem.

3. Důvěřujte své intuici

Mnoho lidí potlačuje svou intuici a spoléhá se jen na fakta. Tím však přicházíte o cenné signály, a to je velká škoda. Vnímejte, jak na vás zájemci působí. Jsou vás sympatičtí, jejich přítomnost příjemná nebo máte v jejich přítomnosti nepříjemný pocit, svrbění či jiné negativní pocity? Naslouchejte svému vnitřnímu hlasu, napoví vám, jestli se zájemcem dál jednat či jednání ukončit. V naší západní civilizaci se bohužel k vlastní škodě neučíme svou intuici rozvíjet. Intuice se dá rozvíjet tréninkem.

4. Pokládejte otázky a čtěte i mezi řádky

To nejtěžší na závěr. Zatímco první dva body zvládne každý, kdo umí pracovat s internetem a třetí bod každý, kdo má trochu rozvinutou intuici, čtvrtý bod prověřování již vyžaduje pozornost, postřeh a také duchaplnost.

Cílem správného pokládání otázek je odhalit neupřímné jednání a zatajování faktů. Zájemci, kteří vám říkají pravdu tímto testem projdou, ale pokud vám něco skrývají či rovnou lžou, tak se dříve či později začnou do svých odpovědí zamotávat.

Možná si řeknete, že pokládání otázek není nic těžkého. Pokládání otázek samo o sobě není těžké, ale pokládání otázek, kterými se vám podaří odhalit neupřímné jednání či lež již snadné není, stejně tak umět číst mezi řádky a sledovat nesoulad mezi ústním projevem a řečí těla. Většina lidí to neumí.

Ptejte se zájemců, na důvody, proč hledají nájem, žádejte reference ze zaměstnání, bývalých pronajímatelů a sledujte reakce. Vždy se na tyto informace ptejte osobně nebo alespoň telefonicky. Nikdy ne prostřednictvím dotazníků. Dotazníky zájemcům pomáhají se na tyto situace připravit a vy se tak nemusíte vždy dozvědět pravdu.

Při rozhovorech věnujte pozornost, jaký je vztah zájemců k zákonům, postoj k dodržování pravidel, mezilidským a sousedským vztahům atd. Tyto informace se zpravidla nedozvíte pokládáním otázek, ale jen tak při řeči pozorným čtením mezi řádky.

Co dělat, pokud máte pochybnosti

Je lepší přijít o zájemce, o němž již na počátku máte pochybnosti, že dostojí svým závazkům, než řešit následné problémy.

Občanský zákoník více chrání nájemníky, než pronajímatele, jste tak v nevýhodě. Vystěhování problematických nájemníků nemusí být vůbec snadné.

V případě, že máte pochybnosti o serióznosti daného zájemce, ale přesto se rozhodnete mu byt pronajmout, žádejte alespoň vyšší bezpečnostní kauci (můžete žádat kauci ve výši až třech měsíčních nájmů) nebo byt pronajměte na kratší dobu než rok s možností prodloužení.

Našim makléřům doporučujeme, aby v žádném případě nedoporučovali uzavřít pronajímatelům nájemní smlouvu s někým, koho by si sami nikdy nenastěhovali do svého bytu.

Nechcete vyhledávat a prověřovat nájemníky?

Přenechte starosti s výběrem nájemníků nám.

Petr Podlešák

Autor článku: Bc. Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa