Jak prověřit kvalitu nájemníků

Pořídili jste si byt na investici, chcete ho pronajímat? Výběr kvalitních nájemníků je naprosto zásadní, pokud se nechcete jako pronajímatel spálit. Jak tedy prověřit kvalitu nájemníků?

Pronajímáním nemovitosti si můžete zajistit zajímavé příjmy, pokud víte jak na to. V Praze a Brně se dá docílit rentabilita, (tj. roční výnos / pořizovací cena okolo x 100) 4 až 5 % ročně.  V jiných částech ČR to může být dokonce i víc. Pokud umíte pracovat s finanční pákou, můžete dokonce výnos vlastního kapitálu klidně zvýšit o 10-20 %. Nicméně toto je pro mnoho začínajících pronajímatelů nedostižný sen. Často jejich rentiérské ambice končí fiaskem. A to nejen proto, že neumí koupit vhodnou investiční nemovitost, ale zejména proto, že neumí vybrat kvalitní nájemníky. Upřímně, někteří nájemníci vám mohou “dopřát” bezesné noci a způsobit hodně škody. Proto je důležité se naučit problémům předcházet. 

Největší problémy jsou ve špatném výběru nájemníků

Pokud si do bytu nastěhujete nájemníka, který vám po několika měsících přestane platit nájem, odmítá se vystěhovat, byt vybydlí nebo dokonce zdemoluje tak vás takové zkušenosti zřejmě nakonec od dalšího pronajímání odradí a rozhodnete nemovitost prodat. Tak daleko to nemusí dojít, pokud budete klást velký důraz již na samotný výběr nájemníků. Předcházet problémům je mnohem snazší, než řešit problémy s neplatiči.

Neplatí nájemník nájem, tak ho vystěhuji. Opravdu?

obývací pokoj

Někteří nezkušení pronajímatelé si říkají, že jednoduše problematického nebo neplatícího nájemníka vystěhují. Jenže to vůbec nemusí být tak jednoduché. Většina lidí, když nemá na nájem, tak se s vámi dobrovolně dohodne na předčasném ukončení nájemního vztahu. Bohužel ne všichni. Někteří se vystěhovat odmítnout. Řeknou vám, že nemají kam jít, někdy začnou hrát na city a nejhorší je, když máte na ulici vystěhovat neplatící rodinu s malými dětmi. Pak už je každá rada drahá. Na jeden můj investiční seminář přišla klientka a požádala mě o pomoc, že neví, jak se zbavit neplatícího nájemníka. Když její nájemník několik měsíců neplatil nájem a urgence nepomáhali, rozhodla se, že vymění zámek od bytu. Jenže nájemník oznámil vloupání do bytu na policii a ještě nahlásil, že se mu v bytě ztratili cennosti a finanční částka 50.000,- Kč. Jako podezřelou uvedl právě majitelku bytu, která výměnu zámků policii přiznala. A tak měla na krku kromě problémů s neplatícím nájemníkem a bankou za nesplácení hypotéky i trestní stíhání za porušování domovní svobody (podle § 178 trestního zákoníku hrozí odnětí svobody až na 3 roky) a obvinění z krádeže.  Ve většině případů se nakonec neplatící nájemníci dříve či později vystěhují, památkou po nich někdy zůstává vybydlený či zdemolovaný byt a dluhy, které vám často nezbude než odepsat. Někdy vaší nemovitost zničí nevhodným užíváním a někdy ze vzteku, že jste je vystěhovali.

Nechci vás však strašit extrémními případy, mnohem častější jsou případy, kdy lidé nemají na nájem, protože se dostanou do finančních problémů jako je ztráta zaměstnání, rozchod s partnerem, úraz, zdravotní problémy atd. Pronajímatelé musí být schopni všechny tyto problémy s nájemníky řešit. Nechcete-li takovéto starosti řešit, radši se do pronajímání nepouštějte.

Jak prověřit kvalitu nájemníků?

ložnice

Drtivé většině problémů se dá předcházet již před uzavřením nájemní smlouvy tím, že prověříte kvalitu nájemníků. Jenže toto bohužel většina pronajímatelů vůbec nedělá. Mnoho z nich si vybírá nájemníky jen podle sympatií, občas se zeptají na povolání, rodinné poměry, důvody hledání pronájmu a tím jejich prověřování kvality končí. A teď nemyslím jen kvalitu z pohledu schopnosti platit nájemné, ale morální kvalitu nájemníků, tzn. jaký mají zájemci o pronájem postoj k dodržování pravidel, respekt k zákonům, mezilidským a tedy i sousedským vztahům. Pochopitelně i ty nejproblematičtější nájemníci se před podpisem nájemní smlouvy snaží působit v nejlepším světle a mnoho majitelů tak ošálí. Proto se zájemců o pronájem ptejte na důvody, proč hledají nájem, chtějte reference ze zaměstnání či od bývalých pronajímatelů, dívejte se do insolvenčního rejstříku na www.justice.cz, googlujte si je či hledejte informace na sociálních sítích. Někdy se můžete jen na internetu dopátrat informací, které vám o serióznosti či bonitě mnohé napoví. Máte-li pochybnosti, žádejte další garance, např. vyšší kauci, předložení výpisu z bankovního účtu, výpis z registru neplatičů (např. www.solus.cz) atd. Je lepší přijít o zájemce, o němž již na počátku máte pochybnosti, že dostojí svým závazkům, než řešit následné problémy. Pamatujte, občanský zákoník více chrání nájemníky, než pronajímatele, jste tak v nevýhodě.

Nechcete vyhledávat a prověřovat nájemníky?

Přenechte starosti s výběrem nájemníků nám.

Článek připravil: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa
www.petrpodlesak.cz

 
2018-10-31T15:36:14+00:00