Jak zvýšit dostupnost bydlení

Praha - Malá Strana

Ceny nemovitostí v Praze a dalších velkých městech jsou nejvyšší v historii. Ani COVID je nesrazil. Vyšší ceny vyvíjí tlak i na růst cen pronájmů. A pro sociální stabilitu společnosti je dostupnost bydlení naprosto zásadní.

Je-li bydlení cenově nedostupné, vyvolává to sociální otřesy a nepokoje. V politické soutěži tak mohou vyhrávat populističtí politici, kteří slibují jednoduchá, ale dlouhodobě špatná řešení, které často postihnout sociálně slabší obyvatele. Řešení bytové otázky by proto mělo patřit k důležitým programům každé zodpovědné vlády.

Již nyní z úst politiků slýcháváme nesmyslné, nekoncepční návrhy, které problémy dostupnosti bydlení mohou ještě zhoršit.

Někteří hovoří i o selhávání trhu. To je omyl. Trhy neselhávají, tedy jen s výjimkou externalit, které však na realitním trhu nehrají roli. Selhává pouze stát a obce s nesprávnou bytovou politikou, nikdy ne trh. Dění na realitním trhu určuje jen Zákon nabídky a poptávky. Kdo hovoří o selhávání trhu, nerozumí ani ekonomickým zákonitostem ani realitnímu trhu.

Proč ceny nemovitostí rostou

Důvodů je celá řada. Příčiny růstu a poklesu cen nemovitostí jsem sepsal v článku Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí.

Pokud roste poptávka po nemovitostech více než jejich nabídka, dochází k růstu cen. A to je přesně to, co se na realitním trhu právě děje. Platí to i naopak. Je-li nabídka nemovitostí větší než koupěschopná poptávka, dochází k poklesu cen nemovitostí. Toho jsme byli svědkem v době ekonomické krize v letech 2009-2012. Ten platí vždy a všude a jeho znalost nám pomůže i při řešení problému.

Cesty k řešení nezdravého růstu cen

Abychom zabránili příliš vysokému růstu cen nemovitostí a nájmů nebo dokonce dosáhli snížení cen nemovitostí, můžeme buď zvýšit nabídku nemovitostí na trhu nebo snížit jejich poptávku.

Toho lze dosáhnout následujícími způsoby:

Zvýšení nabídky nemovitosti

1. Větší výstavba
2. Tlak na efektivnější využívání stávajících nemovitostí

Snížení poptávky po nemovitostech

3. Zvýšení atraktivity ostatních regionů České republiky
4. Potlačení poptávky fiskálními a monetárními nástroji

Měli bychom pracovat především na prvních třech bodech současně. Čtvrtý bod sice působí proti růstu cen, ale nezvýší dostupnost bydlení.

1. Větší výstavba

Větší výstavba je pro řešení problému klíčová. Vyšší nabídka nemovitostí působí proti růstu cen. Bohužel v minulosti došlo vinou chybných politických rozhodnutí k výraznému zpomalení vydávání stavebních povolení a tím snížení výstavby. Svou vinu nesli v minulosti také developeři, kteří nestavěli s citem a důrazem pro urbanisticky smysluplný rozvoj města, což přispělo k tomu, že politici až příliš zkomplikovali stavební řízení.

Důsledky známe. Deficit nedostatečné výstavby nových bytů bude palčivý i v dalších letech.

Větší výstavba nemusí znamenat zhoršení podmínek pro život.

Někteří lidé vnímají větší výstavbu, jako cestu, jak zhoršit podmínky k životu ve městě, mít větší dopravní zácpy, méně zeleně atd. To vůbec nemusí být pravda.

V Praze je stále velké množství nevyužívaných ploch např. pobývalých továrnách, které poskytují velmi dobré příležitosti k výstavbě. Snaha o uspokojení velké poptávky po bydlení bude způsobovat, že Praha bude muset chtě nechtě růst do výšky, tak jako je běžné všude v rozvinutých zemích. Růst jen do šířky by totiž znamenalo zabírání většího množství půdy, delší dojíždění obyvatel za prací a s tím související větší dopady na životní prostředí.

Příklad Vídně

Dobrým příkladem je Vídeň. Rozloha Vídně je 415 km2 a žije v ní 1,89 mil. obyvatel. Praha má rozlohu 496 km2 a žije v ní 1,3 mil. obyvatel.

Vídeň se dlouhodobě umísťuje na žebříčcích nejlépe hodnocených měst k životu. Kdo zná Vídeň mi potvrdí, že výborná dopravní infrastruktura, hromadná doprava a síť cyklostezek má vliv na menší dopravní zácpy, než známe v Praze. Vídeň je město s kvalitními parky a zelení. Větší hustota zalidnění má pak pozitivní dopad na nabídku a kvalitu služeb, pracovních příležitostí a studia. Ve Vídni navíc stále probíhá čilí stavební ruch, město se rozrůstá.

Mám rád Vídeň, vnímám ji jako větší sestru Prahy, byť na menším území. Je to skvělé město pro život a myslím si, že Praha má stejný potenciál nabízet tak dobré podmínky pro život jako Vídeň.

2. Tlak na efektivnější využívání nemovitostí

45.664 neobydlených bytů v Praze. To byl závěr z posledního sčítání bytů z roku 2011. Nic nenasvědčuje, že se od té doby něco zásadního změnilo. Mnoho bytů leží ladem i desítky let. Jejich majitelé v mají v nemovitostech uložené peníze a nic je netlačí k tomu, aby volné byty buď nabídli na pronájem nebo je prodali.

Kdyby se tyto byty opravily a během několika let dostaly na realitní trh, růst nabídky by výrazně pomohl v uspokojování poptávky po bydlení. Tím by se snížil tlak na růst cen.

V mnoha zemích problém neobydlených bytů vyřešili tím, že majitelé prázdných bytů, domů a nevyužívaných stavebních pozemků platí výrazně vyšší daň z nemovitostí. Majitelé jsou tak tlačeni k hospodárnějšímu využívání nemovitostí. Tzn., že je pronajímají nebo je prodají. Návrh řešení včetně zkušeností ze světa jsem popsal v článku Tisíce bytů v Praze je prázdných.

3. Zvýšení atraktivity ostatních regionů

Problém příliš rostoucích cen nemovitostí trápí nejvíce Prahu, Brno, další významná města a oblasti, které jsou atraktivní pro rekreaci.

V některých částech republiky je problém opačný. Lidé odcházejí z regionů, kde nejsou dobré pracovní příležitosti, možnosti studia, kulturního či sportovního vyžití. Praha je tak pro mnoho lidí magnetem, jak naznačují data o migraci mezi regiony. Všechny kraje zaznamenávají úbytek obyvatel ve prospěch Prahy. Jediným regionem, s nímž má Praha negativní bilanci v migraci obyvatelstva je Středočeský kraj. Lidé, kteří si nemohou dovolit bydlení v Praze se totiž stěhují do jejího okolí a dojíždějí do Prahy za prací.

Velkou roli ve zvyšování atraktivity dalších regionů mají právě politici. Jejich úkolem je přispívat ve zvyšování jejich konkurenceschopnosti, přilákání investorů, usilování o přítomnost univerzit atd.

Pokud budou další regiony atraktivní, méně lidí bude toužit o přestěhování se do Prahy či Brna. To pak přispěje k nižší poptávce po bydlení v těchto městech a vyváženějšímu rozložení obyvatel po zemi.

Odhad ceny nemovitosti

4. Potlačení poptávky

Poptávku po bydlení je možné potlačovat dalšími nástroji, jako např. zvyšování úrokových sazeb z hypoték, regulace úvěrů ze strany ČNB a dalšími monetárními a fiskálními nástroji. Tím se sice zčásti může vyřešit problém rostoucích cen, ale nepomůže to vyřešit problém dostupnosti bydlení. Lidé, kteří si nebudou moci dovolit vlastní bydlení, půjdou do pronájmů. Bohatí tak budou vydělávat peníze na pronájmech od těch, co si vlastní bydlení nemohou dovolit. Tento bod nepovažuji za dlouhodobě efektivní řešení problému a udržování sociální soudržnosti společnosti.

Slepé cesty k lepší dostupnosti bydlení

Někteří politici přicházejí s nesmyslnými, radikálními způsoby řešení bytové situace, které se sice na první pohled mohou zdát atraktivní, ale z dlouhodobé perspektivy způsobí mnohem více škody než užitku. A na to doplatí opět nejvíce sociálně nejslabší.

Jakékoli jiná řešení, regulace nebo snaha o nerespektování zákona nabídky a poptávky je vždy dlouhodobě průšvih.

1. Regulace nájemního bydlení

v Berlíně po masových protestech politici v roce 2019 vyslyšeli nájemníky a zmrazili ceny nájmů na 5 let. Regulace nájmů se sice může někomu jevit jako správné řešení, ale z dlouhodobého hlediska způsobí:

Pokles investic do bytového fondu

Majitelé nemovitostí přestávají do nemovitostí tolik investovat. A to vede k postupnému zhoršování kvality bytového fondu. Náklady na opravy a údržbu pak přenášejí na nájemníky. “Rozbil se vám kotel, kupte si nový sám”. “Máte v oknech průvan, to si musíte nějak vyřešit sami”. Stačí si vzpomenout na kvalitu bytového fondu v dobách socialistu a OPBH. Podobný scénář se začal dít i v Berlíně. Majitelé činžovních domů okamžitě zastavili investice do rekonstrukcí a údržby. Stavební firmy tak ztratily velkou část zakázek a některé se tak dostaly do problémů a musely propouštět zaměstnance.

Černý trh s byty

Pronajímatelé mohou upřednostňovat nájemníky, kteří jim budou ochotni platit část nájmu bokem v hotovosti. Stát tak přichází o peníze na daních.

Pokles nabídky bytů na pronájem

Na regulovaných trzích dochází k poklesu výstavby. Na regulovaný trh přestávají vstupovat noví investoři (malí i velcí) a dochází k odchodu i těch stávajících. To vede k nižší nabídce bytů na pronájem a menší developerské výstavbě. Možná si řeknete: “To nevadí, aspoň takové byty mohou koupit sami nájemníci“. Někteří je koupí, ale co ti, kteří na koupi bytu nemají? Nebo ti, kteří ve městě pracují, studují, ale nechtějí se v něm dlouhodobě usadit? Tito lidé řeší bydlení formou pronájmu. Ti všichni budou mít při hledání nájmu ještě více problémů. Nejvíc na regulace doplácí ti, které má regulace chránit, tj. sociálně nejslabší, kteří hledají pronájem. V Berlíně po 1,5 roce od zavedení regulace klesla nabídka nájemních bytů o 30 %. Najít si byt na pronájem je nyní v Berlíně takřka nemožné. Na jeden inzerovaný byt, jsou stovky zájemců.

2. Neuvážené dotace

Dotace na úroky, předmanželské půjčky se státní podporou atd. To jsou všechno líbivé projekty, ale jejich problémem, že jsou často neefektivní.

Dotace na úroky a předmanželské půjčky způsobí jen to, že více lidí bude mít více peněz na pořízení nemovitosti. To znamená, že prodávající může nemovitost prodat za více peněz. Na státních příspěvcích nejvíce vydělají právě prodávající. Řešení problému je na straně nabídky, nikoli na straně poptávky.

3. Obecní a družstevní výstavba

Často se hovoří o tom, že by obce měly samy stavět obecní byty. Z dlouhodobé perspektivy to může přispět k řešení problému, ale nemyslím si, že to pomůže v jeho rychlém řešení. Jednoduše proto, že to obce neumí a často jsou náklady na výstavbu obecních bytů vyšší než u developerů. Navíc obce mají problémy s netransparentními výběrovými řízeními, kde se vytváří prostor pro korupci. To výstavbu zbytečně prodražuje.

Myslet si tedy, že obecní byty sníží ceny, je utopie. A kdyby se obcím přesto podařilo snížit ceny bytů, tak je těžké 100% zajistit, aby nájemníci s byty nespekulovali. Není žádné tajemství, že často obecní byty získávají prominenti a nikoli lidé v sociální nouzi. Družstevní byty se státní podporou, které se hojně stavěly mezi lety 2003 – 2010 často kupovali i spekulanti. Obce, které na projekty měly dohlížet, toho nebyly schopny. Náklady na státní kontroly celý projekt obecní výstavby a družstevního bydlení pod patronací obce prodražují, zbytečně.

Stačí se podívat na stávající stav. V Praze je 2000 prázdných obecních bytů a obce je nejsou schopné opravit a pronajímat.

Pražský magistrát a obce jsou příkladem špatných, netransparentních správců vlastních nemovitostí. A je velmi naivní se domnívat, že tyto obce pomohou rychle vyřešit problém nedostatku bytů.

Ale jinde to funguje.

Ano, např. již zmíněná Vídeň má velmi propracovanou výstavbu a správu městských bytů. Začala s ní ještě v dobách Rakouska-Uherska.

Vídeň má mnohem lepší systém a kontrolu. Ale i přesto ve Vídni probíhají diskuze a kauzy, kdy movití lidé bydlí v sociálních bytech. Nicméně mícháním sociálně slabších a silných obyvatel v obecních bytech Vídeň docílila i toho, že ve městě nejsou ghetta, sociálně vyloučené oblasti. To je problém, který trápí mnoho Evropských měst.

Praha má v tomto ohledu mnohem méně zkušeností a navíc politici v Česku mají větší sklon pro klientelismus a korupci.

Vytvoření funkčního modelu obecní výstavby po vzoru Vídně je v Praze, Brně a dalších městech v Česku běh na velmi dlouhou trať. Proto obecní výstavby nevidím, jako rychlé a efektivní řešení problémů současnosti.

Realitní makléř Petr Podlešák
Petr Podlešák - Realitní praxe od roku 2000

Autor článku: Bc. Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa