Jak na prodej a nákup nemovitosti u nezletilých?

Nabytí zletilosti a plné svéprávnosti

Člověk se stává plně svéprávným nabytím zletilosti, tedy v den svých 18. narozenin. Před dovršením 18. roku života se může člověk stát plně svéprávným v důsledku přiznání svéprávnosti nebo uzavření manželství.

Nezletilý člověk, který není plně svéprávný, je způsobilý jen k těm právním jednáním, která jsou povahou přiměřená rozumové a volní vyspělosti jeho věku. Viz § 31 Občanského zákoníku.

V ostatních právních jednáních zastupují nezletilého zákonní zástupci, tj. nejčastěji rodiče. Ani ti však nemohou za nezletilého právně jednat bezmezně.

Převod nemovitosti za nezletilého schvaluje soud

Některé záležitosti, které mají potenciál významně ovlivnit budoucí život nezletilého a jeho majetkové poměry, podléhají „soudnímu dozoru“. Rodiče potřebují souhlas soudu k právnímu jednání, které se týká existujícího či budoucího jmění dítěte (nebo jeho součásti). Souhlas soudu není potřeba pro běžné záležitosti, nebo sice výjimečné záležitosti, avšak týkající se zanedbatelné majetkové hodnoty. Jak správně tušíte, ani do jedné kategorie výjimek nepatří nakládání s nemovitostí. A nezáleží přitom, zda se jedná o garáž za 200 tisíc nebo vilu v hodnotě 15 milionů.

Podle občanského zákoníku podmiňuje souhlas soudu každé právní jednání, kterým dítě nabývá (např. jako kupující nebo obdarovaný), zcizuje (daruje, prodává) nebo zatěžuje (zástavním právem v důsledku hypotéky, služebností, předkupním právem atp.) nemovitost či podíl na ní. V těchto věcech je standardně příslušný okresní soud, v jehož obvodu má nezletilý bydliště. Často v této souvislosti hovoříme o opatrovnickém soudu, protože soud pro řízení jmenuje nezletilému opatrovníka, eventuálně kolizního opatrovníka (pokud hrozí střet zájmů mezi opatrovníkem/rodiči a zastoupeným nezletilým). Řízení je osvobozeno od povinnosti platit soudní poplatek.

Soud nejčastěji schvaluje již učiněné právní jednání. Tím může být platně uzavřená (podepsaná oběma smluvními stranami) kupní smlouva, darovací smlouva nebo třeba dohoda o vypořádání spoluvlastnictví či směnná smlouva. V praxi realitní převod, kde na jedné či druhé straně stojí nezletilý, vypadá následovně:

1. smluvní strany uzavřou darovací nebo kupní smlouvu,
2. podají návrh k soudu ve věci souhlasu s nakládáním se jměním nezletilého dítěte,
3. po případném schválení smlouvy soudem podají návrh na vklad do katastru nemovitostí.

Standardní převod nemovitosti trvá včetně přípravy a kontroly smluvní dokumentace několik týdnů. Konkrétní délka se vždy odvíjí od okolností, zda si kupující bere hypotéku apod. I když je všechno v pořádku, katastrální úřad nepřepíše vlastnické právo dříve než 20 dnů po obdržení návrhu na vklad. Při převodu nemovitosti u nezletilého je potřeba navíc počítat s prodloužením o dobu, po kterou se smlouvou bude zabývat opatrovnický soud. Záleží na individuální vytíženosti soudu a soudce, který dostane případ na stůl, nicméně realisticky počítejte s průtahem v řádu měsíců. Zvlášť v případě nezletilých ve věku 17 let, kterým se blíží den 18. narozenin, je proto dobré zvážit, zda nebude výhodnější počkat na nabytí zletilosti a schvalovacímu řízení u soudu se vyhnout.

Co vše soud při rozhodování zkoumá

Se získáním souhlasu nelze automaticky počítat. Soud postupuje komplexně dle individuálních okolností a při posuzování převodu klade důraz na nejlepší zájem nezletilého. Právní jednání odsouhlasí zásadně tehdy, pokud je v zájmu zastupovaného dítěte. Soud celkově zkoumá vhodnost, resp. výhodnost převodu pro nezletilého. Do (ne)udělení souhlasu se může promítnout ujednaná výše a způsob úhrady kupní ceny, výše smluvní pokuty, úrok z prodlení nebo jiné smluvní ujednání. Soud se zabývá rovněž případným rozporem s kogentní právní normou, neurčitostí nebo nesrozumitelností ujednání.

Pokud stojí nezletilý na straně nabyvatele (kupujícího, obdarovaného), soud zkoumá, zda nemovitost nezatěžují právní vady (např. služebnosti, zástavní právo) nebo byt, dům či garáž není v havarijním stavu, který vyžaduje vysoké investice do údržby. Roli může sehrát i výše každoročně placené daně z nemovitých věcí nebo nákladů na energie. V tomto ohledu mohou zvýšit šance na získání souhlasu rodiče nezletilého, kteří se zavážou platit náklady související s nemovitostí, dokud nezletilý nenabude plné svéprávnosti (zletilosti).

Jestliže nezletilý stojí na straně převodce (darujícího, prodávajícího), soud bere v potaz i pohnutky, které nezletilého k takovému jednání vedou. Darováním nebo prodejem nemovitosti zpravidla dojde ke zmenšení jeho majetku. Typicky by soud nejspíš neodsouhlasil prodej bytu, ke kterému by nezletilého motivovala vidina koupě nového automobilu za utrženou kupní cenu za byt. Problematické je také darování nemovitosti nezletilého svým rodičům (z důvodu střetu zájmů rodičů).

Opatrovnický soud nemůže smlouvu upravovat. Je vázán návrhem a buď jí bezvýhradně rozsudkem odsouhlasí, anebo souhlas neudělí.

Důsledky právního jednání bez souhlasu soudu

Pokud rodič jedná bez souhlasu soudu a způsobí tím dítěti újmu, může být takové jednání prohlášeno za neplatné.

Bez ohledu na to se absence soudního souhlasu projeví při převodu nemovitosti ve vkladovém řízení. V něm totiž katastrální úřad mj. zkoumá, zda k právnímu jednání byl udělený souhlas. Pokud KÚ odhalí absenci souhlasu (v tomto případě v rozporu s § 898 občanského zákoníku), návrh na vklad zamítne. K převodu tak nedojde a účastníci přijdou o zaplacený správní poplatek 2.000 Kč. Budou-li chtít převod opakovat, nejenže budou muset poplatek zaplatit znovu, ale celý realitní obchod se zbytečně o několik týdnů protáhne.

Potřebujete pomoci?

Bezpečný převod nemovitosti vyžaduje erudici a zkušenosti. Naše advokátní kancelář Realitní advokáti s.r.o. se specializuje na právo nemovitostí a díky tomu vám můžeme nabídnout špičkové právní služby ve všech realitních oblastech.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz