Kdy je nejlepší doba na nákup nemovitosti?

Praha Podolí

Když jsou úroky z hypoték nízké nebo naopak vysoké, jako teď? Odpověď Vás možná překvapí.

Když potřebuje řešit svoji bytovou potřebu a najdete nemovitost, do které se zamilujete, nemá smysl řešit, jestli je zrovna nejlepší doba na nákup nemovitosti nebo ne. Je většinou lepší vyřešit si svoje bytové potřeby, než čekat až ceny nemovitostí klesnou. I špatná investice do nemovitostí se za 10 let stane dobrou investicí.

Nicméně, pokud máte své bytové potřeby vyřešené a chcete koupit nemovitost na investici, pak už není od věci přemýšlet, kdy je na nákup nemovitosti ta nejlepší doba. Právě pro vás je tento článek.

Většina běžných lidí, se kterými se bavím, odpovídá, že nejlepší doba na nákup je, když jsou hypotéky nejnižší.

To ale často vůbec není pravda. Spíš naopak.

Ukážu vám to na situacích, které jsme zažili od poslední recese v letech 2008 až do současnosti.

Když jsou hypotéky levné a ekonomice se daří

Když jsou hypotéky levné, ekonomice se daří a nezaměstnanost je nízká, roste poptávka po nemovitostech. Koupit nemovitost v této době není zas tak snadné. To je období, která jsme zažívali v posledních 7 letech.

Zájemci o koupi to dobře ví. Jdete na prohlídku a zjistíte, že před vámi stojí dalších několik zájemců. Chtějí také koupit, a proto prodávající prodá tomu, kdo nabídne nejvíc, např. v aukci. Dobré nemovitosti se prodávají rychle, jejich nabídka klesá a ceny rostou. Šance na vyjednání slevy minimální. Pro mnoho kupujících, kteří nejsou tak průbojní nebo se nerozhodují rychle, je nákup v této době doslova očistec.

V tuto dobu sice získáte levnou hypotéku, ale výhoda se ztrácí v tom, že je mnohem těžší nemovitost koupit. A když koupíte tak draze.

Když jsou hypotéky drahé a ekonomice se nedaří

Toto období bylo v Česku naposled v roce 2009 a 2010. Hospodářská recese, která započala krachem americké banky Lehmon brothers se přelila do Evropy. ČNB sice zareagovala snižováním úrokových sazeb, ale komerční banky je nezohlednily ve svých úrokových sazbách. Strašidlo nestability a krachu bank nutilo banky nabízet hypotéky za sazby i více než 6 %.

Kombinace období recese a vyšších úrokových sazeb výrazně tlumí poptávku po nemovitostech. Roste počet lidí nesplácejících úvěry. Nízká poptávka, vyšší nezaměstnanost a nejistota způsobuje pokles cen nemovitostí. Pro bonitní kupce je toto období na realitním trhu rájem.

Když jsou hypotéky levné a ekonomice se nedaří

Toto období typicky nastává při recesi. Centrální banky povzbuzují ekonomickou aktivitu tím, že snižují úrokové sazby. V novodobé historie toto období bylo v letech 2011 až 2013. V té době již komerční banky promítly snížení úrokových sazeb. Byla to doba, kdy jste mohli již získat celkem levnou hypotéku, ale nedůvěra v budoucnost realitního trhu výrazně tlumila poptávku po nemovitostech.

Toto období je pro bonitní kupce stále výborné období pro dobrý nákup nemovitostí.

Když jsou hypotéky drahé a ekonomice daří

Je fáze ekonomického cyklu, kterou jsme zažili v posledním roce. Ekonomika se přehřívá, roste inflace a obava z nástupu recese. Centrální banka tlumí inflaci a s ní i ekonomickou aktivitu tím, že zvyšuje úrokové sazby.

Toto období je charakteristické útlumem poptávky po nemovitostech, prodlužuje se doba prodeje a pro bonitní kupce je to obdobím, kdy si mohou snáze vyjednat slevu.

Kdy jsou hypotéky levné a kdy naopak drahé?

Úrokové sazby vyhlašuje Česká národní banka. Hlavní vliv na úrokové sazby mají dvoutýdenní repo sazby (sazby 2T) vyhlašované ČNB. Viz historie 2T sazeb od roku 1995 do současnosti.

Stanovování úrokových sazeb je základním monetárním nástrojem centrálních bank. Zjednodušeně se dá říct, že když chtějí centrální banky povzbudit ekonomickou aktivitu, snižují úrokové sazby. Pokud se ekonomika přehřívá nebo roste inflace, úrokové sazby se zvyšují a tím krotí inflaci a s ní tlumí ekonomickou aktivitu v zemi.

Petr Podlešák

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa