Převyšuje poptávka po nemovitostech nabídku?

Bytové domy

Často slýcháváme, že poptávka po nemovitostech převyšuje nabídku. Až na to, že je to nesmysl. Vysvětlím vám proč.

Podobné tvrzení je nepochopením základních ekonomických zákonitostí a znalosti realitního trhu.

Poptávka po nemovitostech je vysoká, ale zpravidla nepřevyšuje nabídku.

Když hovoříme o poptávce, vždy je třeba hovořit o koupěschopné poptávce. Tedy poptávce podložené cenou, za kolik jsou kupující schopni či ochotni nemovitosti kupovat. Bez ceny diskuze o poptávce postrádá smysl.

Například: Poptávka po bytě 50m2 na Staroměstském náměstí v Praze za cenu 1.000.000 Kč bude obrovská a bude výrazně převyšovat nabídku. Pokud se ten stejný byt bude prodávat za 50 mil., tak poptávka po takovém bytě bude zřejmě nula. O velikosti poptávky rozhoduje cena.

V ekonomii tomu říkáme, že „Poptávka je funkce závislosti poptávaného množství na ceně“. Ale nebojte, nebudu vás zatěžovat odbornou terminologií z ekonomie. Vysvětlím vám to na jednoduchých příkladech.

Poptávka po nemovitostech je rovna nabídce

Na realitním trhu platí, že poptávka po nemovitostech je rovna nabídce, protože máme volnou cenotvorbu. Vyrovnávací faktor poptávky s nabídkou je právě cena. Poptávka by převyšovala nabídku pouze na nedokonalém (nedokonale konkurenčním) trhu nebo na státem regulovaném trhu. Vysvětlím vám to na několika modelových příkladech.

a) Příklad prodeje na svobodném trhu

Pokud je realitní trh svobodný, a zároveň jsou účastníci na trhu informováni o všech možnostech prodeje a chovají se ekonomicky, pak shora uvedený scénář nemůže nastat. Prodávající může svobodně určit cenu, a tak bude chtít za svoji nemovitost více peněz.

Ukážu vám to na příkladu dnes tak populárních realitních aukcí.

Prodávající se rozhodne, že svoji nemovitost nabídne v aukci za cenu 5 mil. Kč a vyzve kupující, aby předkládali své nabídky ke koupi. 5 lidí projeví o koupi bytu zájem a předloží své nabídky. Ty běžně vypadají např. takto:

  • 3 zájemci nabídnou cenu 5 mil. Kč
  • 1 zájemce nabídne cenu 5,1 mil. Kč.
  • 1 zájemce nabídne cenu 5,3 mil. Kč.

Prodávající se rozhodne prodat byt kupujícímu, který je ochoten za něj zaplatit cenu 5,3 mil. Kč.

A to je přesně to, co se na realitní trhu dnes děje. Za cenu 5,3 mil. Kč je jeden kupující na jednoho prodávajícího.

Můžeme tedy konstatovat:
Při ceně 5,3 mil. Kč se poptávka rovná nabídce a dojde k prodeji.
Při ceně 5 mil. Kč je poptávka 5x vyšší než nabídka, ale za tuto cenu obchod není uzavřen.

Vyrovnávacím faktorem poptávky s nabídkou je cena.

Růst cen nemovitostí v Česku signalizuje, že poptávka po nemovitostech je vysoká, ale nikoli, že převyšuje nabídku.

Stejného prodejního výsledku dosáhnete nejen v aukci, ale i klasickou formou prodeje. Jen s tím rozdílem, že prodej bude pravděpodobně trvat o něco déle.

Prodávající vidí, že poptávka po nemovitostech je vysoká, a tak požaduje vysokou cenu. Začne byt nabízet např. za cenu 6 mil. Kč. Když za tuto cenu o byt není zájem, cenu postupně snižuje, až se dostane na cenu 5,3 mil. Kč, a v tu chvíli prodá.

Hlavní výhodou realitní aukce je to, že prodávající snáze a rychlejí získají maximální tržní cenu, než klasickou formou prodeje.

Aukce nemovitosti

b) Příklad prodeje na regulovaném trhu

Kdyby regulátor (stát) stanovil, že max. prodejní cena v Praze bude např. 50.000 Kč /m2, okamžitě by poptávka převyšovala nabídku.

Představte si, že prodávající nabídne svůj byt na trhu dejme tomu za cenu 5 mil. Kč. O byt projeví zájem 5 zájemců a všichni ho za tuto cenu chtějí. Na regulovaném trhu by prodávající nemohl byt prodat za vyšší cenu, a proto bychom mohli říct, že poptávka 5x převyšuje nabídku. Nic takového se na našem trhu neděje.

c) Příklad prodeje na svobodném, ale nedokonalém trhu

Realitní trh má parametry Nedokonalého (nedokonale konkurenčního) trhu. Ten je charakteristický nedokonalou informovaností či neekonomickým chováním účastníků na trhu.

Výsledkem pak může být, že prodávající opravdu prodá byt za 5 mil. Kč, i když by ho mohl prodat za více peněz. Neví, jak ho prodat výhodněji a nechová se ekonomicky. Např. nemá pravdivé informace o trhu, neví, jak správně byt propagovat, zvolit prodejní strategii, vyjednávat se zájemci o koupi, říct si o vyšší cenu atd.

Tento scénář nastává zpravidla jen, když nemovitost prodává majitel sám a nemá zkušenosti s prodejem a znalosti realitního trhu, anebo se nechá zastupovat nekvalitním makléřem. Pokud prodávajícího zastupuje kvalitní, zkušený makléř tento scénář prakticky nenastává.

A na závěr možná namítnete, že bytů je nedostatek…

Je na trhu nedostatek nemovitostí?

Ano, na trhu je nedostatek nemovitostí, ale jen z pohledu zajištění sociálně akceptovatelné dostupnosti bydlení, která přispívá k udržení sociální stability.

Např. v Praze z tohoto pohledu chybí desítky tisíc bytů. Napsal jsem o tom samostatný článek Jak zvýšit dostupnost bydlení.

Realitní aukce je výhodnější než standardní prodej

Realitní aukce je pro prodávající často výhodnější způsob, jak prodat nemovitost než klasický prodej. Jak prodej nemovitosti v aukci funguje se dočtete v článku Prodejte svou nemovitost v aukci za maximum. Jak to funguje?

Petr Podlešák

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa