V EU bydlí ve vlastním v průměru 69 % lidí. Vyšší poměr vlastnického bydlení je výdobytek, který bychom měli udržet. Kvůli sobě i v zájmu sociální stability společnosti.
Podíl vlastnického bydlení v Evropě
Bydlení ve vlastním zahrnuje jak vlastnické bydlení, tak vlastnický podíl v družstvu či kondominiu.
Zdroj dat: Statista.com
V Evropské unii bydlí ve vlastním v průměru 69,3 % populace (zdroj dat: Statista.com). V USA pak bydlí ve vlastním 65,8 % populace (zdroj: Statista.com).
Vyšší poměr vlastnického bydlení stabilizuje společnost
Vyšší poměr vlastnického bydlení v Česku je výdobytek, který bychom měli nejen udržet, ale i zvýšit. Kvůli sobě, svým dětem, pro pokojné stáří, ale i v zájmu udržení sociální stability společnosti.
Poslední dobou slýcháváme z úst všelijakých „expertů“, že vyšší poměr vlastnického bydlení je jakoby známkou zaostalosti, že moderní je bydlet v nájmu. A často se uvádí příklad Německa, Rakouska či Švýcarska na rozdíl od chudého Rumunska, kde bydlí ve vlastním 95,8 % lidí, či dalších postkomunistických států.
Já říkám, že „Nejlepší investice vašeho života je do vlastní střechy nad hlavou.“
Proč na západě bydlí lidé v nájmu a na východě ve svém?
Východní Evropa
V postkomunistických zemích byl bytový fond dlouhodobě podfinancovaný a tudíž zanedbaný. A tak, po pádu železné opony, státy východního bloku včetně Česka domy a byty ve velkém a za hubičku zprivatizovali nájemníkům. Byl jsem v roce 1996 v Rumunsku a v takových domech hrůzy, které jsem tam viděl, byste opravdu bydlet nechtěli. Bylo proto logické se takových bytů zbavit a nechat opravy na nových vlastnících.
Myslím si, že privatizace bytového fondu tehdejším nájemníkům bylo správné řešení. Přispělo to k vytvoření silné střední třídy a životní úrovní jsme se přiblížili obyvatelům v západní Evropě.
Jiný vývoj probíhal v západní Evropě. V každém státě byl vývoj trošku jiný, tak vám řeknu jen příklad několika zemí s nejnižším poměrem vlastnického bydlení.
Německo
Německý bytový fond byl po druhé světové válce zdevastovaný, bylo proto nutno v rámci nastolení sociální stability rychle postavit či rekonstruovat byty. Měna byla znehodnocená, infrastruktura zničená.
Svět si uvědomoval, že kritická sociální situace je hrozbou pro bezpečnost v Evropě. Vždyť k nástupu fašismu přispěla i špatná ekonomická situace, kdy Německo muselo po první světové válce platit válečné reparace (viz Versailleská smlouva).
Masivní zahraniční pomoc v podobě Mashallova plánu vedla k rychlé obnově zničeného bytového fondu. Ve východní části Německa se pak rozběhla výstavba levných panelových domů dle sovětského vzoru. Bytový fond byl ve velkém ve vlastnictví obcí a státu. Nízké nájmy, v západním Německu i kvalitní správa, vedly k tomu, že lidé neměli potřebu ve velké míře investovat do nákupu vlastních nemovitostí.
To se však v posledních 20 letech hodně změnilo. Příležitostí se chopily investiční společnosti. Např. v Berlíně se byty neprivatizovaly nájemníkům, ale institucionálním investorům. Největším vlastníkem bytového fondu v Berlíně je soukromá investiční společnost Deutsche Wohnen, která vlastní 120.000 bytů. Koncentrace bytového fondu v rukou velkých investičních společností způsobuje sociální napětí. Když vysoká poptávka po bydlení vedla k růstu cen pronájmů, vyvolalo to velké sociální nepokoje, demonstrace. Největší protesty byly v Berlíne, ale také v Kolíně nad Rýnem, Frankfurtu či Mnichově. Zastupitelstvo v Berlíně pak jako reakci v roce 2019 zmrazilo vyhláškou růst nájemních cen. To spustilo vlnu soudních sporů, nedostatek nájemních bytů, zmrazení investic do bytového fondu, nejistotu a bujení černého trhu. Nejvíce to odnáší ti sociálně nejslabší. Německo opravdu v oblasti bytové politiky není příklad hodný následování.
Rakousko
Rakousko má velmi propracovanou bytovou politiku, která započala již za Rakouska-Uherska. Obcemi vlastněné developerské firmy staví sociální byty, zajišťují kvalitní, efektivní správu a přijatelné ceny, a proto mnoho lidí nemá potřebu vlastnit nemovitost.
Bytová politika Rakouska může být inspirativní i pro Česko. Jenže podobný model zatím u nás není vůbec reálný z důvodů špatně fungující státní správy, větší korupce a klientelismu. Stačí se podívat na Prahu. Má ve svém vlastnictví přes 2000 neobydlených bytů a dlouhodobě je není schopna opravit a pronajímat.
Švýcarsko
Švýcarsko je v bytové politice tak trochu obětí svého vlastního ekonomického úspěchu. 80 % Švýcarů si přeje bydlet ve vlastním, jak říkají průzkumy, přitom většina z nich bydlí v nájmu.
Důvodem, proč setrvávají v nájmech, je vysoká cena nemovitostí. Vlastní bydlení se tak stalo pro mnoho Švýcarů finančně nedostupné nebo nechtějí celý život splácet vysokou hypotéku. A protože švýcarský nájemní trh funguje dobře, mnoho Švýcarů se s nájmem smířilo, ale nepreferují ho. Cca 50 % nájemních nemovitostí vlastní individuální investoři, cca 40 % developeři a investiční společnosti a fondy, zbytek pak obce, družstva a jednotlivé kantony.
Různé země, různé důvody nájemního bydlení
V některých zemích je překážkou vlastnického bydlení i mnohem složitější získání hypotéky, než je tomu v Česku. A tak lidé často díky kvalitně fungujícímu trhu nájemního bydlení nebo vysoké nabídce sociálního bydlení raději zůstávají v nájmu. Důvody, proč lidé žijí v nájmech jsou v každé zemi různé. Je třeba je chápat v souvislosti se znalostí místních poměrů a historického vývoje.
Česko, země vlastníků, buďme šťastni
Buďme šťastni, že v Česku většina lidí bydlí ve vlastním. Na výrazném růstu cen nemovitostí v posledních letech 78 % lidí v Česku vydělalo. To vede k rovnoměrnější distribuci bohatství po celé zemi, na rozdíl od zemí, kde bytový fond ovládají velké soukromé investiční společnosti. Spousta rodin má rovněž chaty, chalupy či rekreační apartmány na horách. Jejich cena v době Covidu také výrazně vzrostla.
Lidé neprotestují v ulicích proti vysokým nájmům, které směřují do rukou často zahraničních investičních firem, jako v Německu, právě protože většina z nich bydlí ve svém. Buďme za to rádi a pracujme na vysokém poměru vlastnického bydlení.
Podle mě je reálné, abychom dosáhli a udrželi poměr vlastnického bydlení nad 80 %. Toho lze docílit např. osvětou, výukou finanční gramotnosti, ale také fiskálními nástroji, např. vyšší daní z nemovitostí u investičních nemovitostí.
Situace na realitním trhu není tragická, zatím
Cca 22 % lidí bydlí v nájmu. O nich se často píše.
V nájmu bydlí i někteří lidé, kteří mají vlastní nemovitost. Typicky vlastní byt nebo dům na venkově či maloměstě, kam se vrací na víkendy, ale přes víkend bydlí v pronajatém bytě ve velkém městě, kde pracují.
Díky vysokému poměru vlastnického bydlení není situace na realitním trhu tak špatná, jak o ní píšou někteří novináři, sociologové a někdy dokonce i ekonomové. Viz např. článek ekonoma Kovandy Češi se musí naučit žít v nájmech, zbavit se svého fetiše vlastnického bydlení. Žádný strach, budou pak jako Němci či Švýcaři. Taková tvrzení mi přijdou velmi nezodpovědná.
Mnoho lidí, kteří bydlí teď v nájmech, nebude odkázáno na celoživotní život v nájmu, protože, a na to se často zapomíná, jednou zdědí nemovitosti (byt, dům i chalupu) po svých prarodičích, rodičích.
Roste počet lidí, kteří kupují nemovitosti na investici, jako zajištění na stáří, a s tím, že je jednou odkážou svým dětem.
A tak si od nás i mladí lidé kupují drahé nemovitosti a čím dál tím více lidí jejich nákup financuje kombinací hypotéky a prodeje bytu nebo chalupy z dědictví. Nejsou výjimkou ani lidé, kteří jdou do manželství každý se svým bytem. Při nákupu společné vysněné nemovitosti je někdy prodají, ale někdy si je nechávají na pronájem a z výnosů platí hypotéku. A s tím, že jednou je odkážou svým dětem.
Přiznejme si však na rovinu, že určitá část populace nikdy nebude vlastnit nemovitost a budou vždy odkázáni na bydlení v pronájmu. Proto tu musí existovat sociální síť nájemního bydlení, která podá pomocnou ruku lidem, kteří se dostanou do svízelné životní situace a nebudou mít kde bydlet. Nechci zlehčovat život matek samoživitelek nebo lidí z rozvrácených rodin, jejich životní situace je složitá, ale někdy mám dojem, že novináři realitní problém nafukují do větších rozměrů, než ve skutečnosti je.
Podle průzkumu Eurostatu žije v Česku 12,5 % lidí pod hranicí chudoby. Je to výrazně méně, než činí průměr EU.
Kde číhá problém realitního trhu
Problém na realitním trhu může nastat ve chvíli, kdy developeři a soukromé investiční společnosti budou ve velkém rozsahu vlastnit bytový fond a vytěsňovat individuální kupce, kteří si chtějí pořídit bydlení pro sebe. Ten trend už nastal. Mediálně se pak velcí investoři snaží sdělovat, ať lidé raději bydlí v pronájmech, protože to je moderní po vzoru západních zemí. A takticky pomlčují o bytových problémech těchto zemí. Berlín a jeho bytová krize by pro nás měla být velkou výstrahou!
Zdroj dat: Eurostat
Na byt šetří Češi nejdéle v Evropě
Jedno nelichotivé prvenství však máme. Češi šetří na byt o velikosti 70 m2 v průměru 11,4 let a vedeme tak tabulku nejhorší dostupnosti bydlení v Evropě. To je samozřejmě nepříjemný problém. I když je tento problém výrazně obroušen právě vysokým počtem vlastnického bydlení, je třeba, abychom pracovali na vyšší dostupnosti bydlení.
Vyšší poměr vlastnického bydlení – s podmínkou přiměřené úvěrové zadluženosti obyvatel – znamená lepší připravenost na zvládání případných ekonomických krizí a sociálních otřesů v budoucnu. Lidé pak budou lépe chráněni před pádem do pasti chudoby.
Proto neposlouchejte ty, co vám tvrdí, že bydlení v nájmu je moderní. Nejlepší investice, kterou můžete udělat, je investice do vlastní střechy nad hlavou.
Vlivem růstu životní úrovně a inflace (ta ukusuje nejen úspory, ale i dluhy) bude hypotéka za pár let mnohem snesitelnější než teď. Ve stáří budete mít klid a vašim dětem po vaší smrti něco zůstane.
Autor článku: Bc. Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa
Mohlo by vás také zajímat
