Daň z příjmu při pronajímání nemovitosti v roce 2023

Daň z příjmu fyzických osob

Fyzické osoby platí daň z příjmu z pronájmu ve výši 15 % nebo 23 % z příjmu po odečtení výdajů.

Pokud jste v roce 2022 měli příjmy vyšší než 1.867.728 Kč (48násobek hrubé mzdy), jste povinni příjmy překračující tuto hranici zdanit 23% sazbou daně z příjmu.

V roce 2021 totiž byla zrušena tzv. solidární daň a byla nahrazena sazbou 23 %. Solidární daň se netýkala příjmů z prodeje nemovitosti, nicméně stávající 23 % sazba se již na příjmy z prodeje nemovitosti vztahuje.

Příjmy

Příjmy tvoří příjmy z nájemného. Nepočítají se do nich přijaté zálohy na služby.

Výdaje

Jako pronajímatel můžete uplatnit výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů.

Můžete se ale rozhodnout uplatnit výdaje paušální, které jsou ve výši 30 % z příjmů z pronájmů, maximálně však 600.000 Kč.

Pokud se rozhodnete uplatňovat výdaje skutečné, tak mezi nejběžnější výdaje patří např.

• odpisy nemovitosti,
• náklady na hypotéku,
• opravy a údržba nemovitosti,
• vybavení nemovitosti (např. spotřebiče a další nábytek atd.),
• provize realitní kanceláře,
• pojištění nemovitosti,
• daň z nemovitostí,
• paušální výdaje na dopravu související s pronájmem dle § 24, odst. 2 zt ZDP, pakliže je vozidlo ve vašem osobním vlastnictví,
• a další náklady související s pronajímáním nemovitosti.

Například odpisy či úroky z hypotéky mohou být významnou nákladovou položkou, aniž by vám jejich evidence zabrala hodně času.

Odpisy nemovitého majetku

Nemovitosti patří § 30 Zákona o dani z příjmu do 4., 5. nebo 6. odpisové skupiny.

Odpisová skupina	Doba odepisování	Typ nemovitosti
4	20 let	Nemovitosti ze dřeva a plastů
5	30 let	Všechny ostatní
6	50 let	Např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy atd.

Detailní zatřídění všech typů nemovitostí do odpisových skupin najdete v Příloze č. 1 Zákona o dani z příjmu.

Pozor! Pozemky se neodepisují. Pokud jste koupili např. byt, je třeba při výpočtu odpisů odečíst hodnotu pozemků, které jste společně s bytem koupili. Typicky např. podíl na pozemku, na kterém stojí dům.

Lineární nebo zrychlené odpisy

Zákon o dani z příjmu vám dává na výběr mezi dvěma typy odepisování. Rovnoměrné odpisování dle § 31 ZDP nebo zrychlené podle § 32 ZDP. Je pouze na vás, pro jaký typ se rozhodnete. Odpisy si můžete snadno spočítat v Odpisové kalkulačce a vybrat ten, který vám více vyhovuje. Jakmile se však pro nějaký typ rozhodnete, musíte se ho držet.

Pronájem podle § 7 či § 9 Zákona o dani z příjmu

Při pronajímání nemovitostí je třeba dále rozlišit, zdali je příjem z pronájmu získán v rámci podnikatelské činnosti podle § 7 Zákona o dani z příjmu (ZDP) nebo podle § 9 ZDP. Výpočet daně z příjmů se podle toho zásadně liší.

Příjmy z pronájmu podle § 7 ZDP

Pokud například pronajímáte svůj byt formou krátkodobých pronájmů či nabízíte pokoje ve svém penzionu, jedná se o podnikatelskou činnost a příjmy zdaňujete jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti podle § 7 Zákona o dani z příjmů.

U příjmů dle § 7 ZDP jste kromě daně z příjmů povinni hradit i sociální a zdravotní pojištění.

Příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP

Podle § 9 Zákona o daních z příjmů daníte příjem z pronájmů u nemovitostí, který není získán z podnikatelské činnosti, respektive u nemovitostí, které jste nezařadili do obchodního majetku pro účely daně z příjmů.

U příjmů z nájmu dle § 9 ZDP nehradíte sociální ani zdravotní pojištění.

Výdaje skutečné nebo paušální

Jako plátce daně z příjmu si můžete zvolit, jestli budete uplatňovat výdaje paušálem nebo výdaje skutečné. Správný výběr může zásadně ovlivnit výši daně z příjmů.

Paušální výdaje

Výhoda paušálních daní je jejich jednoduchost. Nemusíte evidovat skutečné výdaje, a proto jim pronajímatelé často dávají přednost. Jejich nevýhodou je často vyšší daňová povinnost.

30% paušální výdaj (max. 600.000 Kč) je stejný jak u příjmů zdaňovaných podle § 7, tak podle § 9 ZDP.

Příklad

Pan Kulíšek pronajímá byt za 15.000 Kč měsíčně + služby. Roční příjem z pronájmu tedy činí 180.000 Kč. Pan Kulíšek uplatňuje paušální výdaje ve výši 30 % a byt zdaňuje podle § 9 ZDP.

Jeho daňová povinnost je:

Příjem z pronájmu	180.000 Kč
Výdaje	54.000 Kč (180.000 × 0,3)
Základ daně	126.000 Kč
Daň z příjmu	18.900 Kč

Pro jednoduchost ve výpočtu nezohledňuji další parametry, jako slevu na poplatníka, manželku, daňové zvýhodnění na děti atd.

Skutečné výdaje

Pokud se rozhodnete uplatnit skutečné výdaje, musíte vést jejich evidenci. Ta je sice náročnější než uplatnění výdajů paušálem, v mnoha případech se vám však finančně vyplatí.

Příklad

Pan Kulíšek se rozhodl vést skutečné výdaje. Byt koupil na hypotéku, proto započítal do výdajů úroky z hypotéky, odpis bytu a další výdaje, které s pronajímáním měl.

Byt koupil v roce 2021 za 6.000.000 Kč. Vzal si hypotéku ve výši 4.000.000 Kč s úrokovou sazbou 3 %.
Rozhodl se pro zrychlené odepisování. Jeho byt patří podle § 30 Zákona o dani z příjmu do 5. odpisové skupiny s dobou odepisování 30 let.

Pro účely odpisování musel odečíst od celkové kupní ceny hodnotu pozemku. Protože cena pozemku nebyla v kupní ceně stanovena, nechal si vypracovat posudek znalcem v oboru nemovitostí. Znalec mu vypočítal cenu bez pozemku na 5.920.000 Kč. Z ní vycházel při tvorbě odpisového plánu. Zrychlený odpis pro první rok činí 197.334 Kč.

Příjem z pronájmu	180.000 Kč
Úroky z hypotéky	104.000 Kč
Zrychlený odpis za 1. rok	197.334 Kč
Malování	15.000 Kč
Údržbářské práce	4.000 Kč
Základ daně	-140.334 Kč
Daň z příjmu	0

V tomto případě se panu Kulíškovi vyplatí uplatnit skutečné výdaje. I kdyby si nekoupil byt na hypotéku a neuplatňoval žádné drobné výdaje, jen uplatnění zrychleného odpisu mu zajistí v prvních letech pronajímání nulové zdanění. Ale tím výhody nekončí. Pan Kulíšek si může o tuto ztrátu snížit základ daně, což je výhoda, pokud má také příjmy z podnikání.

Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.

Chci nabídnout nemovitost k pronájmu

Související články

Jak prověřit nájemníka

Když nájemník neplatí nájem, tak ho vystěhuji

Jak při investování do nemovitostí využít finanční páku?