Jaké daně zaplatíte při pronájmu, co dát do nákladů a co se vám nejvíc vyplatí. Článek je zaměřen na zdanění u fyzických osob.
Daň z příjmu fyzických osob
Fyzické osoby platí daň z příjmu z pronájmu ve výši 15 % nebo 23 % z příjmu po odečtení výdajů.
Pokud jste v roce 2022 měli příjmy vyšší než 1.867.728 Kč (48násobek hrubé mzdy), jste povinni příjmy překračující tuto hranici zdanit 23% sazbou daně z příjmu.
V roce 2021 totiž byla zrušena tzv. solidární daň a byla nahrazena sazbou 23 %. Solidární daň se netýkala příjmů z prodeje nemovitosti, nicméně stávající 23 % sazba se již na příjmy z prodeje nemovitosti vztahuje.
Příjmy
Příjmy tvoří příjmy z nájemného. Nepočítají se do něj přijaté zálohy na služby.
Výdaje
Jako pronajímatel můžete uplatnit výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů.
Můžete se ale rozhodnout uplatnit výdaje paušální, které jsou ve výši 30 % z příjmů z pronájmů, maximálně však 600.000 Kč.
Pokud se rozhodnete uplatňovat výdaje skutečné, tak mezi nejběžnější výdaje patří např.
- odpisy nemovitosti,
- náklady na hypotéku,
- opravy a údržba nemovitosti,
- vybavení nemovitosti (např. spotřebiče a další nábytek atd.),
- provize realitní kanceláře,
- pojištění nemovitosti,
- daň z nemovitostí,
- paušální výdaje na dopravu související s pronájmem dle § 24, odst. 2 zt ZDP, pakliže je vozidlo ve vašem osobním vlastnictví,
- a další náklady související s pronajímáním nemovitosti.
Například odpisy či úroky z hypotéky mohou být významnou nákladovou položkou, aniž by vám jejich evidence zabrala hodně času.
Odpisy nemovitého majetku
Nemovitosti patří § 30 Zákona o dani z příjmu do 4., 5. nebo 6. odpisové skupiny
| Odpisová skupina | Doba odepisování | Typ nemovitosti |
|---|---|---|
| 4 | 20 let | Nemovitosti ze dřeva a plastů |
| 5 | 30 let | Všechny ostatní |
| 6 | 50 let | Např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy atd. |
Detailní zatřídění všech typů nemovitostí do odpisových skupin najdete v Příloze č. 1 Zákona o dani z příjmu.
Pozor! Pozemky se neodepisují. Pokud jste koupili např. byt, je třeba při výpočtu odpisů odečíst hodnotu pozemků, které jste společně s bytem koupili. Typicky např. podíl na pozemku, na kterém stojí dům.
Lineární nebo zrychlené odpisy
Zákon o dani z příjmu vám dává na výběr mezi dvěma typy odepisování. Rovnoměrné odpisování dle § 31 ZDP nebo zrychlené § 32 ZDP. Je pouze na vás, pro jaký typ se rozhodnete. Odpisy si můžete snadno spočítat v Odpisové kalkulačce a vybrat ten, který vám více vyhovuje. Jakmile se však pro nějaký typ rozhodnete, musíte se ho držet.
Pronájem podle § 7 či § 9 Zákona o dani z příjmu
Při pronajímání nemovitostí je třeba dále rozlišit, zdali je příjem z pronájmu získán v rámci podnikatelské činnosti podle § 7 Zákona o dani z příjmu (ZDP) nebo podle § 9 ZDP. Výpočet daně z příjmů se podle toho zásadně liší.
Příjmy z pronájmu podle § 7 ZDP
Pokud například pronajímáte svůj byt formou krátkodobých pronájmů či nabízíte pokoje ve svém penziónu, jedná se o podnikatelskou činnost a příjmy zdaňujete jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti podle § 7 Zákona o dani z příjmů.
U příjmů dle § 7 ZDP jste kromě daně z příjmů povinni hradit i sociální a zdravotní pojištění.
Příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP
Podle § 9 Zákona o daních z příjmů daníte příjem z pronájmů u nemovitostí, který není získán z podnikatelské činnosti, respektive u nemovitostí, které jste nezařadili do obchodního majetku pro účely daně z příjmů.
U příjmů z nájmu dle § 9 ZDP nehradíte sociální ani zdravotní pojištění.
Výdaje skutečné nebo paušální
Jako plátce daně z příjmu si můžete zvolit, jestli budete uplatňovat výdaje paušálem nebo výdaje skutečné. Správný výběr může zásadně ovlivnit výši daně z příjmů.
Paušální výdaje
Výhoda paušálních daní je jejich jednoduchost. Nemusíte evidovat skutečné výdaje a proto jim pronajímatelé často dávají přednost. Jejich nevýhodou je často vyšší daňová povinnost.
30% paušální výdaj (max. 600.000 Kč) je stejný jak u příjmů zdaňovaných podle § 7, tak i podle § 9 ZDP.
Příklad
Pan Kulíšek pronajímá byt za 15.000 Kč měsíčně + služby. Roční příjem z pronájmu tedy činí 180.000 Kč. Pan Kulíšek uplatňuje paušální výdaje ve výši 30 % a byt zdaňuje podle § 9 ZDP.
Jeho daňová povinnost je:
| Příjem z pronájmu | 180.000 Kč |
| Výdaje | 54.000 Kč (180.000 × 0,3) |
| Základ daně | 126.000 Kč |
| Daň z příjmu | 18.900 Kč |
Pro jednoduchost ve výpočtu nezohledňuji další parametry, jako slevu na poplatníka, manželku, daňové zvýhodnění na děti atd.
Skutečné výdaje
Pokud se rozhodnete uplatnit skutečné výdaje, musíte vést jejich evidenci. Ta je sice náročnější než uplatnění výdajů paušálem, v mnoha případech se vám však finančně vyplatí.
Příklad
Pan Kulíšek se rozhodl vést skutečné výdaje. Byt koupil na hypotéku, proto započítal do výdajů úroky z hypotéky, odpis bytu a další výdaje, které s pronajímáním měl.
Byt koupil v roce 2021 za 6.000.000 Kč. Vzal si hypotéku ve výši 4.000.000 Kč s úrokovou sazbou 3 %.
Rozhodl se pro zrychlené odepisování. Jeho byt patří podle § 30 Zákona o dani z příjmu do 5. odpisové skupiny s dobou odepisování 30 let.
Pro účely odpisování musel odečíst od celkové kupní ceny hodnotu pozemku. Protože cena pozemku nebyla v kupní ceně stanovena, nechal si vypracovat posudek znalcem v oboru nemovitostí. Znalec mu vypočítal cenu bez pozemku na 5.920.000 Kč. Z ní vycházel při tvorbě odpisového plánu. Zrychlený odpis pro první rok činí 197.334 Kč.
| Příjem z pronájmu | 180.000 Kč |
| Úroky z hypotéky | 104.000 Kč |
| Zrychlený odpis za 1. rok | 197.334 Kč |
| Malování | 15.000 Kč |
| Údržbářské práce | 4.000 Kč |
| Základ daně | -140.334 Kč |
| Daň z příjmu | 0 |
V tomto případě se panu Kulíškovi vyplatí uplatnit skutečné výdaje. I kdyby si nekoupil byt na hypotéku a neuplatňoval žádné drobné výdaje, jen uplatnění zrychleného odpisu mu zajistí v prvních letech pronajímání nulové zdanění. Ale tím výhody nekončí. Pan Kulíšek si může o tuto ztrátu snížit základ daně, což je výhoda, pokud má také příjmy z podnikání.
Nabídněte nám svoji nemovitost na pronájem. Vyhledáme a prověříme vám nájemníka.
Chci nabídnout nemovitost k pronájmu
Související články
Mohlo by vás také zajímat
