SJM a podílové spoluvlastnictví. Jaké jsou rozdíly?

Podílové spoluvlastnictví a společné jmění manželů (SJM) mají jeden společný rys. Shodně značí, že se majetek nenachází ve výlučném vlastnictví jednoho subjektu, ale vlastnické právo k němu náleží alespoň dvěma osobám. Jinak však mají obě formy vlastnictví zcela rozdílná, zákonem daná specifika.

Pojďme se podívat, jak se rozdíly mezi SJM a spoluvlastnictvím projevují v oblasti nemovitostí a co to pro vás znamená, pokud byt, dům, pozemek nebo jinou nemovitost prodáváte či kupujete.

1. Podílové spoluvlastnictví aneb každý sám za sebe

Jestliže náleží vlastnické právo k věci více osobám společně, jedná se o spoluvlastníky. Každý spoluvlastník je úplným vlastníkem svého podílu, přičemž podíl vyjadřuje jeho míru jednak na vytváření společné vůle, a jednak na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Spoluvlastníkem se může stát prakticky každý, a to jak fyzická, tak i právnická osoba.

Neomezený počet spoluvlastníků

V případě nemovitostí se můžete seznámit s vlastnickou strukturou bytů, domů a pozemků prostřednictvím online nahlížení do katastru nemovitostí zdarma. Výše spoluvlastnických podílů je vyjádřena zlomkem a potenciální počet spoluvlastníků není ze zákona omezen. Teoreticky může nastat situace, kdy se nemovitost nachází ve spoluvlastnictví i stovek osob. V praxi se tak děje u rozlehlých bytových komplexů, kde se s vlastnictvím bytu současně pojí odpovídající spoluvlastnický podíl na společných částech budovy či souvisejících pozemcích. Oproti tomu u „hlavní“ nemovitosti (bytu, domu) vysoký počet spoluvlastníků obecně není žádoucí ani běžný. Mezilidské vztahy sice nelze paušalizovat, ale v praxi většinou platí, že čím více osob nemovitost vlastní, tím složitější je hledání shody při užívání nemovitosti, její správě a opravách.

Co je to „ideální podíl“?

Každý spoluvlastník má tzv. ideální spoluvlastnický podíl. Ptáte se proč ideální? Je třeba si uvědomit, že pokud např. Petr a Jana vlastní každý 1/2 rodinného domu, zásadně to neznamená, že by Petr měl výlučné právo užívat např. přízemí a Jana první patro nebo naopak. Stav bez dalšího nevyjadřuje ani výlučné právo Petra užívat „pravou polovinu“ ani výlučné právo Jany užívat „levou polovinu“ budovy. Ideální pojetí spoluvlastnických podílů spočívá právě v tom, že Petr i Jana mají právo účastnit se na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v poměru 1/2. V tom je spoluvlastnictví zrádné, protože bez bližší smluvní úpravy říká, že spoluvlastníci mohou užívat celou nemovitost a všechny její součásti (v míře odpovídající jejich podílům). V našem příkladu může Petr i Jana z poloviny užívat obě podlaží domu, kuchyň, zahradu, sklep apod.

Vyjasnění vztahů mezi spoluvlastníky

Je-li dům ve spoluvlastnictví partnerů, kteří spolu založili spoluvlastnictví dobrovolně, takový stav zpravidla nebude problém. Problematické situace naopak vznikají v okamžiku, kdy spoluvlastnictví vznikne „nedobrovolně“ – typicky tak, že sourozenci zdědí dům po rodičích. Tehdy může být soužití v domě a vzájemné dodržování soukromí velmi složité, a situaci je třeba řešit. Nabízí se odprodej podílů jednomu spoluvlastníkovi, zřízení služebnosti bytu (užívání) nebo sjednání dohody spoluvlastníků o nakládání se společnou věcí. Prostřednictvím té si spoluvlastníci mohou ujednat, kdo bude výlučně užívat konkrétní část nemovitosti, popř. které části budou spoluvlastníci užívat společně. U spoluvlastněného domu, kde fakticky (nikoliv právně v katastru nemovitostí) existuje více bytů, je rovněž dobré zvážit prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva k budově na vlastnická práva k jednotkám (dále jen „prohlášení vlastníka“). V důsledku prohlášení vlastníka a dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se spoluvlastníci budovy stanou dle dohody výlučnými vlastníky určitých bytů a jako spoluvlastníci budou nadále vystupovat pouze ve vztahu ke společným částem budovy, popř. funkčně souvisejícím pozemkům.

Předkupní právo spoluvlastníků a jeho limity

Každý spoluvlastník může se svým podílem nakládat do vysoké míry samostatně, bez ohledu na ostatní spoluvlastníky. Takřka samovolně může podíl prodat nebo darovat třetí osobě. Toto pojetí posílila novela zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), která s účinností k 1. červenci 2020 výrazně zúžila zákonné předkupní právo. Rozhodne-li se spoluvlastník svůj podíl převést na třetí osobu, která není jeho manželem, sourozencem, příbuzným v řadě přímé (např. dítě, vnoučata, rodiče, prarodiče) nebo dalším spoluvlastníkem dané nemovitosti, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo k podílu po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví pouze v situaci, kdy spoluvlastnictví bylo založeno pořízením pro případ smrti (závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli od začátku ovlivnit svá práva a povinnosti. I tehdy však po 6 měsících již spoluvlastník nemusí brát na ostatní spoluvlastníky při převodu podílu žádné ohledy.

Pozor, výše uvedené se týká zákonného předkupního práva a bezmezně platí pouze v případě, že si smluvní strany neujednaly smluvní předkupní právo, které stanovuje jiné podmínky. Uzavření dohody o předkupním právu spoluvlastníků, které pokryje všechny případy prodeje podílu, tak určitě stojí za zvážení.

Současná právní úprava totiž poskytuje spoluvlastníkům jen velmi slabou ochranu pro případy, kdy se jeden spoluvlastník rozhodne svůj podíl převést na třetí, klidně i úplně cizí osobu. Představte si modelovou situaci:

Anežka s Lumírem spolu žijí 9 let. Nejsou manželé, ale mají spolu v podílovém spoluvlastnictví prostorný byt v Ostravě. Každý vlastní ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2.

Když dojde na rozchod, který se neponese v přátelském duchu, mohou si Lumír s Anežkou dělat nejrůznější naschvály. Často dochází k situacím, kdy se ani jeden z partnerů nechce vzdát společné nemovitosti, ale současně nemá dostatek prostředků na vyplacení svého „ex“. Tehdy může dojít až na krajní řešení, kdy se např. Lumír rozhodne prodat svůj podíl (aniž by na to měla Anežka jakýkoliv vliv) svému bohatému kamarádovi. Anežka tak rázem vstoupí do spoluvlastnictví s neznámým člověkem, aniž by (kromě prodeje svého podílu) měla ze zákona možnost, jak se tomu vyhnout.

2. SJM jen mezi manželi. Co do něj patří?

Zvláštní formou spoluvlastnictví je společné jmění manželů (běžně označované zkratkou SJM), které jakožto majetkové společenství může vzniknout pouze mezi manželi – ženou a mužem. Obecně do něj spadají příjmy i dluhy a jeho součástí je to, co nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství s výjimkou toho, co:

• slouží osobní potřebě jednoho z manželů (oblečení, obuv, hygienické potřeby atd.),
• nabyl darem, děděním nebo odkazem jen jeden z manželů, ledaže dárce při darování nebo zůstavitel v pořízení pro případ smrti projevil jiný úmysl (např. aby nemovitost manželé nabyli na základě darovací smlouvy do SJM),
• nabyl jeden z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na svých přirozených právech (odškodnění za zranění při autonehodě, pracovní úraz apod.),
• nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví (peníze obdržené za prodej nemovitosti, kterou má manžel ve svém výlučném vlastnictví mimo SJM),
• nabyl jeden z manželů náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku (plnění z pojištění při odcizení vozu ve výlučném vlastnictví, pojištění za poničení domu ve výlučném vlastnictví požárem atd.).

Součástí SJM je také zisk z toho, co náleží výhradně jednomu z manželů. Příjem z pronájmu bytu výlučně vlastněného jedním z manželů se po odečtení nákladů tedy stává součástí SJM. Do SJM spadá i podíl manžela v obchodní společnosti nebo družstvu, pokud se manžel stal během trvání manželství společníkem obchodní společnosti nebo členem družstva, a současně se tak nestalo některým ze způsobů výše, který založil jeho výlučné vlastnictví.

Ze zákona SJM vzniká okamžikem uzavření manželství. Plat, mzda, zisk a jiné hodnoty z pracovní nebo výdělečné činnosti se stávají součástí SJM v okamžiku, kdy s nimi nabyl možnost nakládat manžel, který se o jejich získání přičinil (tj. okamžik, kdy peníze převzal v hotovosti nebo mu přišly na bankovní účet).

Výše uvedené platí pro SJM podléhající zákonnému režimu, kdy manželé plně vycházejí z úpravy v občanském zákoníku, aniž by se od majetkového uspořádání jakkoliv odchýlili. Pokud si manželé chtějí upravit režim SJM odchylně od zákona, je to možné.

Dohoda o zúžení nebo rozšíření SJM a její praktické využití

Rozšíření nebo zúžení SJM je často využívané v těchto situacích:

• Jeden z manželů zdědil nebo obdržel darem do svého výlučného vlastnictví stavební pozemek, na kterém se s manželem rozhodne postavit dům, který však má patřit do SJM. Pro dodržení shodné vlastnické struktury pozemku i stavby (které mimochodem bývá i podmínkou bank poskytujících hypotéční úvěr) je nutné rozšířit SJM o pozemek.
• Partneři spolu za svobodna koupili do podílového spoluvlastnictví pozemek, na kterém po uzavření manželství chtějí postavit dům v SJM. Pozemek se nestane součástí SJM automaticky, ale je nutné o něj nechat rozšířit SJM.
• Manželé v SJM koupí nemovitost, avšak jeden z manželů do nemovitosti investoval výrazně víc peněz než druhý manžel. Tehdy může být praktické nechat zúžit SJM o takto koupenou nemovitost tak, že se manželé stanou podílovými spoluvlastníky, kdy jeden bude např. vlastnit 3/4 a druhý 1/4 nemovitosti.

Sepsání darovací smlouvy, kdy na jedné straně budete vystupovat jako (spolu)vlastníci a na straně druhé jako manželé v SJM, není při takových převodech možné, protože byste podepisovali smlouvu sami se sebou. Pro rozšíření nebo zúžení SJM o nemovitost musíte využít služby notáře, který o tom vyhotoví veřejnou listinu – notářský zápis. Ten slouží jako podkladová listina k následnému podání návrhu na vklad, respektive přepisu v katastru.

Převod nemovitosti není běžná záležitost

Ať už jde o koupi bytu z peněz v SJM nebo prodej nemovitosti v SJM, k realizaci obchodu je zapotřebí shoda obou manželů, jejichž SJM se převod týká. Prodej nemovitosti ani milionovou investici do nového bydlení nelze považovat za běžnou záležitost ve smyslu § 714 občanského zákoníku. Kupní smlouvu na nemovitost, darovací smlouvu apod. musí proto buď podepsat oba manželé, anebo jeden z manželů s (písemným) souhlasem druhého manžela. V opačném případě se opomenutý manžel může dovolat relativní neplatnosti takového jednání (převodu nemovitosti). Pozornost tomuto pravidlu proto věnujte nejen s ohledem na vaše manželství, ale také u druhé smluvní strany. Vyhnete se tak riziku soudních tahanic, kdy se po z vašeho pohledu bezproblémovém obchodu manžel druhé strany začne dovolávat jeho neplatnosti.

Koupě nemovitosti do výlučného vlastnictví jednoho z manželů

Klienti se nás čas od času ptají, zda si mohou koupit nemovitost do svého výlučného vlastnictví, ačkoliv jsou v manželství se SJM. Odpověď zní: ano. V každém případě by však o tomto obchodu měl vědět druhý manžel. Vyhnete se tak budoucím sporům.

V těchto případech doporučujeme sjednat si zúžení SJM, kdy se manželé v notářském zápisu o zúžení SJM písemně dohodnou na tom, že nemovitost zakoupená jedním z manželů se stane výlučným majetkem tohoto manžela a nebude zahrnuta do SJM.

SJM jako součást podílového spoluvlastnictví

Podílové spoluvlastnictví a SJM se mohou někdy vzájemně propojit. Manželé totiž mohou v SJM vlastnit nejen 100 % nemovitosti, ale také pouze její podíl. Tehdy narazíte v katastru např. na zápis:

SJM Jan Novák a Jana Nováková – 1/4,
Novotný Josef – 3/4.

Novákovi jsou ve vztahu k sobě stále v SJM, ale současně jejich SJM figuruje ve vztahu k Josefu Novotnému jako ideální spoluvlastník.

S hypotékou musí vždy souhlasit všichni majitelé

Jak na nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví, tak i ve společném jmění manželů lze zřídit zástavní právo (vč. souvisejících zákazů zcizení a zatížení), na základě kterého vám banka poskytne hypotéční úvěr.

Ani zastavení nemovitosti v SJM není běžnou záležitostí (viz výše) a musí s ním souhlasit oba manželé. Pouze na spoluvlastnický podíl hypotéku nedostanete, a proto je obdobně nutné postupovat i u nemovitosti ve spoluvlastnictví. Nemovitost je možné zastavit pouze jako celek a souhlasit se zástavou musí všichni spoluvlastníci. Pakliže kupujete nemovitost do spoluvlastnictví s partnerem a oba chcete čerpat hypotéku, neměl by to být problém. Pokud však zdědíte se sourozenci dům po rodičích a na zastavení domu (např. za účelem rekonstrukce) se jednomyslně neshodnete, banka vám hypotéku nedá.

Součástí SJM jsou aktiva i pasiva. Nezapomínejte proto, že pokud si s manželem vezmete společně hypotéku, budete ji muset také společně a nerozdílně splácet.

Slovo závěrem

Ať už kupujete bydlení do podílového spoluvlastnictví či společného jmění manželů, anebo naopak stojíte na straně prodávající, v každém případě si musíte ohlídat spoustu detailů. Převody nemovitostí představují velmi komplexní procesy a výše jmenuji pouze některá úskalí. Pokud se chcete vyhnout všem rizikům a udělat maximum pro bezpečnost obchodu, využijte služby zkušeného realitního makléře a realitního advokáta, pro které jsou nemovitostní transakce každodenní náplní práce a umí tak eliminovat potenciální problémy, ušetřit vám čas, peníze i vrásky na čele.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz