Zprostředkovatelská smlouva s realitkou. Ústní nebo písemná?

Aktualizace ze dne 15.3. 2020.
§ 9 Odst. 2 Zákona o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb. zakazuje realitním kancelářím nabízet nemovitosti bez písemné zprostředkovatelské smlouvy s majitelem nemovitosti.

Ústní zprostředkovatelská smlouva

Výhody

Nejste ničím omezeni. Pokud najdete realitní kancelář, která vaši nemovitost bude nabízet na základě ústní dohody, nemáte k ní žádné závazky a z tohoto pohledu se to může jevit jako skvělá volba.  

Nevýhody

• Není přesně definován předmět prodeje. Ve většině případů se neprodává jen jedna nemovitost, ale soubor nemovitostí, které tvoří kromě domu i pozemky nebo u bytů podíly na společných částech domu, pozemku či pozemky okolo domu. Nejsou jasně definovány další podmínky prodeje, tj. průběh a způsob nabízení nemovitosti, omezení vlastnických práv, odměna za zprostředkování a její splatnost atd. Nevyjasněnost všech okolností vytváří velký prostor pro nedorozumění a zmatky při prodeji.
• Nemáte sice žádné závazky vůči realitní kanceláři, ale ani realitní kancelář nemá žádné závazky k vám. Nastane-li jakýkoli problém, realitní kancelář se obrátí zády a vy jste na všechno sami. Těch problémů může nastat opravdu hodně, např. problémy s energetickým štítkem, problémy v kupní smlouvě, předkupních právech, zodpovědností za vady atd.
• Nemůžete reklamovat její realitní služby, protože nemáte žádný smluvní vztah.
• Makléř není ničím vázán a tak nehájí vaše zájmy. Je možné, že hájí zájmy kupujícího nebo jen svoje. Jenže vy to nevíte. V takovém případě musíte být na pozoru před tím, co mu sdělujete. Pokud se makléři např. zmíníte, že na prodej spěcháte, řekne to svému kupujícímu klientovi, a ten vám dá nižší nabídku, než by mohl dát.   
• Je de facto nemožné najít seriózní realitní kancelář, která vaši nemovitost bude nabízet. Jste tak odsouzeni pracovat s realitními kancelářemi, které pracují nelegálně, často aniž by si toho byly vědomy. Realitní kanceláře mají některé zákonné povinnosti. Např. Zákon proti praní špinavých peněz nařizuje realitním kancelářím prověřovat účastníky realitní transakce, GDPR řeší, jak nakládat s osobními daty. Bez vašeho písemného souhlasu a prověření je vlastně realitní kancelář paralyzována v seriózním nabízení vaší nemovitosti.
• Realitní kancelář je v nejistotě, proto nebude do propagace vaší nemovitosti investovat téměř žádné peníze, což šance na úspěšný prodej radikálně snižuje.

Písemná zprostředkovatelská smlouva

Výhody

• Kvalitní zprostředkovatelská smlouva definuje přesně předmět prodeje, průběh obchodu, cenu nemovitosti, odměnu za zprostředkování, její splatnost a další závazky prodávajícího a realitní kanceláře. Tím vším se minimalizují případné spory a průběh obchodu je hladší.
• Kvalitní zprostředkovatelská smlouva obsahuje prohlášení prodávajícího, např. o stavu nemovitosti, omezeních vlastnických práv atd. Díky tomu se eliminují případy, kdy prodávající „zapomněl“ zmínit důležité informace, které mohou mít na průběh prodeje negativní vliv. 
• Písemným závazkem realitní kanceláře získáváte páky, aby dělala to, k čemu se zavázala. Např. pokud vám realitní makléř přiloží ke zprostředkovatelské smlouvě „prodejní plán“, tj. konkrétní plán aktivit, které bude pro prodej dělat, tak víte, co od realitky můžete očekávat. Kancelář pak má např. i závazky informovat vás o průběhu prodeje. A pokud nedodržuje své závazky, můžete si stěžovat u manažera kanceláře či smlouvu vypovědět.
• V případě, že nejste s činností kanceláře spokojeni, můžete si stěžovat nejen na vedení kanceláře, ale i u Asociaci realitních kanceláří (pokud je členem) či se obrátit na Českou obchodní inspekci.
• Uzavřením písemné zprostředkovatelské smlouvy vyjadřujete vůli nemovitost prodat, realitní kancelář je tak motivována a ochotna do propagace nemovitosti investovat peníze. Vynaložené úsilí v marketingu zvyšuje šance na úspěšný prodej domu, bytu či jakékoli jiné nemovitosti.

Nevýhody

• Písemná zprostředkovatelská smlouva zavazuje jak realitní kancelář tak i vás. Ze smlouvy vyplývají určité závazky. Typicky závazek prodávajícího prodat nemovitost za podmínek sjednaných ve zprostředkovatelské smlouvě. Pokud byste si prodej rozmysleli nebo jinak v průběhu spolupráce mařili činnost realitní kanceláře, může po vás realitka požadovat náhradu za marně vynaložené úsilí.
• Pokud uzavřete písemnou smlouvu s neseriózní kanceláří, může vás dostat do zbytečných problémů a hrozit sankcemi. Proto je dobré prověřit si kvalitu jak realitní kanceláře, tak i makléře předtím, než cokoli podepíšete. Další informace najdete v článku „Jak si vybrat realitního makléře„.

Pokud víte, že chcete nemovitost prodat, vyberte si kvalitní realitní kancelář a makléře a uzavřete s ním písemnou smlouvu. Pokud ještě nejste stoprocentně přesvědčeni, že nemovitost chcete prodat, tak s žádnou kanceláří nic neuzavírejte, vzájemně si tak ušetříte mnoho zklamání.

Kvalitní makléři si s prodávajícími chtějí vše podstatné dohodnout písemně předem, právě proto, aby eliminovali případné spory a zajistili hladký průběh transakce. Neúspěšní a začínající makléři se často dohodnou s klienty jen ústně, někdy dokonce jen po telefonu, a důležité věci řeší za pochodu nebo vůbec. Takový způsob prodeje má pochopitelně za následek časté spory s prodávajícím. A do takových sporů jsou někdy vtaženi i kupující. Celá transakce je od začátku do konce na vodě, což je vzhledem k výši realitní transakce dost riskantní. A absence písemných smluv je často základem pro stížnosti nad amatérismem realitních kanceláří. Vyvarujte se spolupráci s realitní kanceláří, která netrvá na písemném a jasném vyjasnění podmínek spolupráce. V drtivé většině si, ve snaze si prodej nemovitosti usnadnit, prodej naopak zkomplikujete a ještě k tomu neprodáte tak výhodně, jak byste mohli. 

Chcete úspěšně a bezpečně prodat svou nemovitost?

Ochráníme vás před nástrahami realitního trhu.