Online odhad nemovitosti nebo cena spočítaná makléřem?

rodinný dům

V posledních letech roste nabídka online odhadů cen nemovitostí. Jaká je jejich přesnost a může online odhad nahradit výpočet ceny od odborníka? V čem je jejich výhoda a nevýhoda?

Výhody online odhadu

Rychlost

Online odhad ceny nemovitosti můžete mít ihned. Stačí vyplnit žádost o odhad na webech, které online odhady nabízejí a do několika minut máte výsledek v emailu. Často i zdarma.

Můžete se také podívat do online cenových map či grafů. Např. v grafu níže vidíte průměrné ceny bytů v jednotlivých městských částech Prahy a v Brně od roku 2019 do součastnosti.

Pro základní orientaci v cenách vám online odhad ceny stačí. Platí to tedy hlavně u bytů. Bohužel ne moc u domů a pozemků.

Nevýhody online odhadu

Nepřesnost výpočtu ceny

Zásadní nevýhodou online odhadu ceny nemovitosti je nepřesnost. I když algoritmy výpočet cen neustále zpřesňují, člověka při výpočtu zatím nahradit nedokáží.

Ceny nemovitostí algoritmy počítají na základě skutečně zrealizovaných cen, ale zprůměrovaných. Cena vaší nemovitosti se tak může pohybovat klidně i více než ± 10% od průměrné ceny. U pěti miliónového bytu to představuje rozdíl 1 mil. Kč i více.

Ceny bytů ovlivňuje celá řada parametrů, které počítačové algoritmy nedokážou vzít v potaz či správně spočítat. K těm nejdůležitějším patří stav domu a bytu, kvalita rekonstrukce, dispozice, výhled z oken, podlaží, výtah, okolí domu, parkování, služby v okolí a spousty dalších parametrů. Napsal jsem o tom článek Co má vliv na cenu nemovitosti.

Nejpřesnější jsou online odhady u bytů v panelových domech. Výpočtu pomáhá jejich uniformovanost. Největší nepřesnosti jsou pak u atypických bytů, u rodinných domů a pozemků.

U rodinných domů jsou nepřesnosti způsobené tím, že katastr do cenových map přenáší celkové ceny za nemovitost (dům včetně pozemků). Nezohledňuje se tak např. velikost pozemku, jeho využití, potenciál půdy k výstavbě či nástavbě atd. Nezohledňuje se pak ani typ stavby a další parametry. I laikovi je jasné, že okál ze 70. let bude mít jinou hodnotu než stejně velká prvorepubliková vila v sousedství. Tím dochází často ke značnému zkreslení ceny.

U pozemků pak hraje roli jejich určení dle územního plánu a územního rozhodnutí. Úplně jinou cenu bude mít pozemek se zastavitelností 30 %, kde je možné postavit rodinný dům o jednom nadzemním podlaží a zcela jinou cenu pak proluka ve vedlejší ulici, kde je možné postavit bytový dům o 4 nadzemních podlaží se zastavitelností 80 %. S tím vším online odhady nedokážou pracovat.

Z těchto důvodů mají největší smysl online odhady u bytů, zejména těch v panelových domech, u domů a pozemků jsou zatím málo použitelné. Čím unikátnější či atypičtější nemovitost, tím méně přesnější bude i online odhad ceny.

Role realitního odborníka při výpočtu ceny

Zkušený odhadce či realitní makléř dokáže v odhadu ceny nemovitosti zohlednit všechny nejen výše jmenované okolnosti, k nimž algoritmy nemají data.

Algoritmy strojového učení budou v budoucnu čím dál přesnější, a proto je pravděpodobné, že jednou nahradí při výpočtech cen nemovitostí člověka. Má to však podstatný háček.

K tomu je ale nezbytné, aby Katastrální úřad zpracovával údaje o realitních transakcích mnohem podrobněji než nyní. Algoritmy by tam mohly porovnávat údaje o nemovitostech z inzerce (automatizovaná analýza fotografií, popis nemovitostí) s podrobnými údaji o transakcích v katastru.

Žádné podrobné zpracování dat o realitních transakcích katastr nepřipravuje, a proto bude lidská práce při stanovení přesných cen nemovitostí zatím nenahraditelná.

Online odhady cen budou dál sloužit k rychlému, orientačnímu přehledu, ale za cenu nepřesností. Kdežto odhady zpracované člověkem budou sloužit, jako důležitý podklad např. ve chvílích, kdy majitel zvažuje prodej nemovitosti.

Odhad ceny nemovitosti

Zvažujete prodej nemovitosti a chcete znát její tržní cenu? Získejte od nás zdarma odhad prodejní ceny.

Zadané údaje zpracováme dle těchto podmínek.
Petr Podlešák

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa