Nestaví se, nestaví! Pokud se kdekoliv začtete do problematiky spojených s rostoucí cenou bytů, tak alespoň jedenkrát narazíte na tento argument. Rozumějme tím nejen Prahu, ale další oblasti, kde je zřetelný rostoucí trend poptávky spojený např. s ekonomickou migrací a populačním boomem např. Praha, Plzeň nebo Jihomoravský kraj.

Nestaví se, nestaví, zní tak již jako mantra. Zdá se to na první pohled logické, že za růstem cen českých nemovitostí stojí také nedostatečná výstavba. Ale z praxe můžeme říci, že to tak úplně být nemusí, což dokazuje graf výstavby bytů na konci článku.

Pohled první – demografický vývoj

Jde o přirozenou poptávku danou demografickým vývojem, což naznačují i data Českého statistického úřadu (ČSÚ). Z těchto dat vyplývá, že za posledních 10 let přibylo v ČR zhruba 400 tisíc domácností. Je tak přirozené, že nemalá část těchto domácností řeší v době ekonomické stability a poměrně zajímavých úrokových sazeb vlastní bydlení.

Pohled druhý – investice

Rostoucí poptávka však nemusí odrážet skutečnou potřebu řešit vlastní bydlení, ale je vyvolaná i nákupem bytů na investice. Poptávka není totiž dána pouze „potřebnými“, ale všemi, kdo byty chtějí třeba i jako investiční komoditu. Ať to jsou jednotlivci, např. pro zabezpečení na důchod nebo firmy s vidinou zajímavé investice s návratností ve střednědobém horizontu. V takovém případě nejde o nedostatek bytů, ale jde o nedostatek bytů, které si nejpočetnější střední třída nemůže dovolit. A to je rozdíl.

Zjednodušeně řečeno, pro solventní skupiny jsou byty stále zajímavou a dostupnou investicí. Pro nejpočetnější ekonomickou skupinu, tzv. střední třídu, jsou naopak čím dál obtížnější dostupnou potřebou. Pokud je poptávka vyšší než nabídka, ceny rostou a ani zvýšená výstavba nemusí automaticky znamenat pokles cen na trhu. 

Hospodářský růst a nízké úrokové sazby

K ucelenému pohledu chybí už jen dodat, že ekonomika roste, mnoha lidem se daří, úrokové sazby jsou nízké, což dále roztáčí kolo poptávky po nemovitostech.

Příběh ze života

Mladý manželský pár Pavel a Martina jsou v situaci, kterou by jim mohl závidět kdejaký jiný pár. Oba pochází z Prahy a každý má zde vlastní panelový byt. Po svatbě se sestěhovali do jedné společné domácnosti (3+1). Druhý byt (1+kk) využívá jeden z jejich rodičů. Po čase se Pavlovi a Martině narodily dvě děti, a tak byt o výměře cca 60 m2 je pro ně čtyři a psa z dlouhodobé perspektivy nedostatečný. Začali tak řešit situaci než začnou za pár let chodit děti do školy. Neradi by ale opouštěli stávající lokalitu Prahy 9, kde jsou zvyklí a mají to poblíž k příbuzným. Pavel pracuje na vyšší manažerské pozici a Martina je dosud na mateřské dovolené. Počítají s prodejem stávajícího bytu. Mají něco společně uspořeno a ví, že dosáhnou na zajímavou hypotéku. Dluhy nemají. Do hledání většího bydlení 4+1 se tak vydali poměrně s čistou hlavou a jasnou představou. Navíc s vědomím, že na Praze 9 se staví nejvíce z celé Prahy a ceny za m2 jsou z celé Prahy nejnižší. Setkání s realitou je ale překvapilo. Po několika měsíčním aktivním sledování situace s údivem zjistili, že volných nemovitostí na trhu v okolí je poměrně dost, a to i s ohledem na očekávanou dispozici, ale… Představy developerů a prodejců jim pomohly poměrně brzy vystřízlivět. V ideálním případě, a to při minimálním zadlužením z prodeje stávající nemovitosti, využití svých hotovostních prostředků a půjčkou několika stovek tisíc, by mohli získat 4+1 ve starém paneláku v původním stavu! Nový byt z developerského projektu by pro ně znamenal, k tomu všemu, čerpání maximální hypotéky, a to rok až dva před dokončením projektu (zálohy 20-40% z ceny nemovitosti). Případný prodej bytu předem a uhrazení záloh bez okamžitého využití hypotéky by znamenalo, zvýšení nákladů na pořízení ve formě nájmu až do doby předání nového bytu (platba tržního nájemného na cca 1-2 roky). „Je to poměrně frustrující zjištění, že vysněný byt sice seženeme, ale za jakou cenu i s takovýmto zázemím, které máme k dispozici. Stojíme tak před rozhodnutím, zda to zvládneme ve stávajícím bytě anebo zda jako rodilí Pražáci poprvé opustíme metropoli…,“ říká Pavel.

V Praze se dokončilo hodně bytů a stejně ceny rostly

V roce 2016 a 2017 bylo dokončeno nejvíce nových bytů od konce recese a přesto Praha v těchto letech zažila nejvyšší růst cen nemovitostí ve své novodobé historii. To vše dokazuje, že za růstem cen nestojí stagnace ve výstavbě bytů, ale právě vysoká poptávka, kterou ani rostoucí nabídka dokončených bytů z let 2012 – 2017 nedokázala uspokojit. Hlavní problém však spočívá v dlouhodobě klesajícím počtu vydaných stavebních povolení, což znamená, že v blízké budoucnosti může být problém nedostatku bytů mnohem palčivější než dnes. Viz modrá křivka v grafu.

 Graf a tabulka vydaných stavebních povolení (bytová a nebytová výstavba) a dokončené byty. Zdroj ČSÚ.

Tabulka bytové výstavby v jednotlivých krajích ČR za období 2006 – 2018 (dokončené byty) ke stažení.
Tabulka bytové a nebytové výstavby v jednotlivých krajích ČR za období 2005-2018 (vydaná stavební povolení) ke stažení.

Co může zastavit růst cen? Mohou ceny dokonce začít padat? Mohou. Ale..

Růst cen nemovitostí může zastavit:

    1. Výrazný nárůst vydaných stavebních povolení, min. o 100 %, čímž se vyrovná deficit z minulých let. Řešení je především v rukou politiků. Tato varianta není z krátkodobé perspektivy příliš realistická.
    2. Růst úrokových sazeb nebo další restrikce ČNB. Opratě drží v rukou nejen ČNB, ale také Evropská centrální banka (ECB). Zvýšením úrokových sazeb může ČNB tlumit investiční aktivitu, když se ekonomika přehřívá. Tím se samozřejmě ztlumí i poptávka po nemovitostech. ČNB přitom nemůže zvyšovat sazby jen tak, musí brát v potaz i úrokové sazby ECB, a ty jsou stále na minimu. Pokud by totiž ČNB zvýšila sazby bez ohledu na ECB, přilákala by do ČR spekulativní kapitál a došlo by k nežádoucímu posílení koruny. ČNB je tak držena v šachu. A proto alespoň vyvíjí tlak na banky, aby požadovaly od svých klientů při financování nákupu nemovitostí větší poměr vlastního kapitálu. 
    3. Ekonomická recese – ekonomický růst střídá ekonomický útlum, to je dobře známý fakt. Otázkou proto není zdali recese přijde, ale jen kdy přijde. Ekonomická recese zvyšuje nezaměstnanost, což způsobuje i pokles poptávky po nemovitostech. Mnoho lidí se tak může dostat do problémů se splácením hypotéky a bude donuceno k prodeji. To je samozřejmě nejméně příjemný scénář, ale to se bohužel děje.
    4. Kombinace shora uvedených faktorů. Nikdo z nás nemá křišťálovou kouli, aby předpověděl, co se na realitním trhu stane. Osobně si myslím, že pokud v Praze klesnou ceny nemovitostí, tak nejpravděpodobnějším důvodem bude právě ekonomická recese nebo další restrikce úvěrů ze strany centrální banky.

Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa

 

Mohlo by vás také zajímat...

Exekuce a insolvence. Zorientujte se ve složité terminologii. Dostali jste se do finančních problémů a hrozí vám exekuce nebo insolvence? Nebo byste naopak chtěli koupit nemovitost v exekuci a ještě se v problematice neorientujete? Zde najdete přehledný slovníček nejčastějších termínů v abecedním uspořádání. ...
Nemusíte-li prodávat nemovitost, tak ji neprodávejte. Spousta realitních makléřů říká majitelům nemovitostí "Ceny nemovitostí jsou nejvyšší v historii, prodávejte". Tito makléři to s vámi nemyslí dobře, jde jim jen o to, aby udělali obchod a zinkasovali provizi. Já vám říkám "Nemovitost neprodávejte, po...
Jaký je rozdíl mezi tržní cenou a obvyklou tržní cenou nemovitosti. Rozdíl mezi tržní cenou nemovitosti a obvyklou tržní cenou může být velmi výrazný, někdy i stovky tisíc korun. V čem je rozdíl?  Tržní cena Je jakákoli cena, za kterou je kupec ochoten vaši nemovitost koupit a vy prodat. Najde-li se tedy kupec, kte...
Co to je cena zvlášťní obliby a jak s ní pracovat při prodeji nemovitosti Prodat nemovitost není těžké, ale prodat ji za nejvyšší možnou cenu, jak si přejí všichni prodávající, vyžaduje celou řadu aktivit. Jak toho dosáhnout? Jedním z mnoha faktorů, které dobrý realitní makléř musí brát v potaz při přípravě "plánu prode...