Tržní cena nemovitosti není jen jedna. Jsou jich tisíce

činžovní dům

Majitelé si často myslí, že tržní cena jejich nemovitostí je jen jedna. To je velký omyl. Rozpětí může být obrovské.

Jedna a tatáž nemovitost se může prodat např. 5 mil. Kč, ale také za 5,5 mil., ale dokonce i za 6 miliónů korun. Pro laika je to těžko pochopitelné.

Nejčastěji to prodávající poznají, když prodáváme jejich nemovitost formou soutěže o nejvyšší nabídku, tzn. realitní aukce. Při vyhodnocení jsou často překvapeni, jak velký je cenový rozdíl mezi došlými nabídkami ke koupi. Běžně jsou to statisíce. Podobné rozdíly v dosažené ceně jsou i při klasickém prodeji.

To, za kolik se nemovitost prodá záleží na třech faktorech.

1. Kvalita propagace

a) Kvalitní prezentace

Základem úspěšného prodeje je kvalitní prezentace, která nemovitost prezentuje v tom nejlepším světle. Prodáváte hezký byt? Bez kvalitní prezentace je možné, že ho lidé přehlédnout. Základem jsou profesionální fotky, někdy i video či v dnešní COVIDové době i virtuální prohlídky. Pro úspěšný prodej je výhodné ukázat lidem potenciál nemovitostí, který třeba není na první pohled zřejmý.

Nedávno mi moje kolegyně mi řekla, že prodala za necelý týden byt, který se majitelé na vlastní pěst snažili prodat přes půl roku. Prodala ho díky stejnému realitnímu portálu, na kterém předtím inzerovali majitelé sami. Kuriózní na tom bylo, že kupující se makléřce svěřili, že byt hledali přes tři měsíce a na tento konkrétní portál se často dívali. Pravděpodobně tedy viděli i původní inzerát majitelů, ale nikdy jim nezavolali. Nebylo divu. Na fotkách byl neuspořádaný nábytek, místnosti přeplněné věcmi, a to vše zvěčněné na amatérských špatně exponovaných fotografiích. Makléřka byt nechala uklidit, přeuspořádala nábytek a nechala udělat profesionální fotodokumentaci. Na fotografiích vyzdvihla potenciál bytu, pracovala s pozitivními emocemi a jinak formulovala popis bytu. Výsledek se projevil rychle.

Stavy některých nemovitostí jsou však natolik špatné, že musíme pracovat i s vizualizacemi, abychom kupujícím ukázali potenciál takových nemovitosti. Zdaleka ne každý má dar vizuální představivosti.

Dobrý den.Chtěl bych tímto velmi poděkovat paní Dorině Šebíkové, za skvěle odvedenou práci a maximální profesionalitu se 100% servisem. S paní Šebíkovou jsem řešil prodej již druhé nemovitosti a opět maximální spokojenost. Prezentace, Rychlost, Cena za kterou se byt prodal a vyřízení všech náležitostí souvisejících s prodejem na nejvyšší úrovni. Mohu každému s čistým svědomím jen doporučit... 👌Pokud bych v budoucnu měl opět řešit prodej nemovitosti... Určitě znovu s paní Šebíkovou.Ještě jednou moc děkuji.
Uživatel Googlu
Uživatel Googlu
Hodnocení realitního makléře Ing.Karla Hynšta, kancelář REMAX Palackého třída,Brno.Děkuji za spolupráci. Oceňuji zejména profesionální jednání, vstřícný přístup a odborné znalosti na trhu nemovitostí.Pana Ing. Karla Hynšta všem doporučuji a pokud budu mít příležitost, tak se na něj rád znovu obrátím 🙂
Dobrý den.Tímto bych chtěl poděkovat panu Ing. Radku Karnoldovi za skvěle odvedenou práci, při prodeji naší nemovitosti. Je spolehlivý, ochotný, přizpůsobivý. Všem jeho služby doporučuji.Děkuji, Karel Stieber
Jméno a příjmení makléře RE/MAX AlfaLukas HrdinaProsím vyberte důvod hodnoceníPochvala na makléřeKolika hvězdičkami hodnotíte makléře?⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5)Vaše hodnocení makléře (nepovinné)Byl jsem naprosto spokojen s praci pana Lukase Hrdiny a timto chci vyjadrit podekovani a pochvalu za jeho praci. Jeho pristup ke klientum je velice pozitivni a prikladny. Omlouvam se za opozdenou reakci, mezitim jsem prodelal operaci sedeho zakalu na obou ocich. Dekuji, s pozdravem Jiri HalamekVaše jméno a příjmení (nepovinné)Jiri HalamekVáš telefon605484548Váš emailjhalamek@seznam.cz
Chci ještě jednou poděkovat Paní Budské sděluji, že je profesionálka, při jednání prodeje řešila věci v náš prospěch. Často nás také doprovázela při prohlídkách bytu. Předávala informace rychle. S jejími službami jsme velmi spokojeni. Děkujme.
S paní Dorinou Šebikovou jsem vyřešil pronájem bytu pro mě ideálním způsobem, tedy o nic se nestaral. Od zajištění kvalitního nafocení až po výběr bonitniho pronájemce vše proběhlo dle mých představ.
Rád bych ocenil práci paní makléřky Jitky Šalounové, kterou jsem poznal prostřednictvím jejího manžela. Zmínil jsem se že bych rád bydlel v domku, leč ačkoliv mám byt, nemám finance. Záhy mě paní Šlounová kontaktovala a vylíčila mi možnosti nejlepšího způsobu zafinancování a rovnou mě upravila mojí představu, která byla v podstatě nereálná. Současně mi poradila i jak se dopracovat ke svému novému domu. Vzhledem k tomu, že realitám vůbec nerozumím jsem to stejně považoval za nereálné, neboť sehnat pozemek bylo nad moje možnosti. A opět zapracovala paní Šalounová. A to vše bez jakéhokoliv nároku na odměnu, jen jsme se domluvili, že případný prodej bytu uskutečním jejím prostřednictvím. Během převodu pozemku se vyskytly nějaké nejasnosti, ale paní Šalounová opět kvalifikovaně poradila. Jedná se o velmi pečlivou makléřku, která nenechá nic náhodě a její zkušenosti jsou podepřené nejen dlouholetou zkušeností v oboru, ale i praxí, kdy ona sama prošla procesem stavby domu a s tím souvisejícími etapami a "procedurami". Dnes vím, že prodej bytu uskutečním jejím prostřednictvím a je mi jasné, že to bude v nejlepších rukou. S díky Tomáš Parašín
Naprostá spokojenost s panem Švarcem, je vstřícný, seriózní a empatický člověk. Spolupráci s ním rozhodně doporučuji.
Využili jsme služeb pana Ing. Kamila Jelínka.Je to nejlepší makléř, se kterým jsme kdy spolupracovali. Doporučuji všude kudy chodím. Velmi profesionální a přesto milý přístup, kdy jsme viděli, že nejsme, jen obchodní položka, ale lidé, pro které pan Jelínek našel vždy pár milých slov nebo dokonce pár kousků ovoce pro děti. Prodej nemovitosti proběhl hladce i v naší náročnější situaci a časovém tlaku, kdy se koordinoval nákup a prodej více nemovitostí. Perfektní organizace, které není co vytknout. Kdyby se dalo dát sto hvězdiček, zaslouží si je všechny!
Chtěla bych touto cestou ještě jednou poděkovat paní Janě Gondekove.Ktera velmi profesionálně vedla prodej našeho bytu.Po celou dobu inzerce,prohlídek,prodeje nás o všem pravidelně informovala.Jednala vždy v našem zájmu a tak byla celá akce pro nás velmi pohodlná.Jeste jednou díky!M.J.
Paní Jana Gondeková se vyznačuje vysokou profesionalitou, absolutní spolehlivostí, pečlivostí. Dokáže velmi flexibilně reagovat na individuální potřeby klienta. S jejími službami jsem byla vždy velice spokojena.
S paní Ondrušovou to nebyl můj první prodej bytu. Již jsem její služby v minulosti využila a v případě dalšího prodeje se opět obrátím na ní. Jsem velmi spokojená s jejím přístupem, zkušenostmi, flexibilitou a s jejím přátelským chováním. Za mne mohu vřele doporučit, pokud hledáte profesionální služby a chcete nemovitost opravdu prodat. Děkuji moc za spolupráci. Jana Voříšková
S panem Ing. Karnoldem máme dvě zkušenosti (prodej bytu, pronájem bytu).Obě dopadly dobře.Pan inženýr byl velmi ochotný, vstřícný a vždy dobře připravený.Na dotazy e-mailem i SMS reaguje rychle a ochotně.V problematice realitního trhu se absolutně orientuje, jakýkoliv náš dotaz byl schopen srozumitelně odpovědět a popřípadě dovysvětlit.Pomohl nám i s problematikou nájemních smluv z pohledu pronajímatele, rychle nám byl schopen sehnat podklady a materiály, z kterých jsme mohli čerpat informace, takže nám ušetřil čas i energii.Pan inženýr je velmi slušný a solidní člověk, kterého rád doporučím.
Pan inženýr Radek Karnold dokáže vytvořit přátelskou atmosféru i při řešení složitých situací. Pomohl nám hladce projít zdlouhavým procesem koupě bytu, a to s velikou profesionalitou a zároveň ochotou. Děkujeme mu za veškerou pomoc, a vřele doporučujeme. Pfeifferovi
Pan inženýr Šoupal za mě profesionálně a aktivně vyřídil všchny záležitosti při prodeji mého bytu. Vřele doporučuji.
I když hodnotím ze strany kupujícího, nemohu si vynachválit služby paní Doriny Šebíkové. Profesionální přístup během samotné koupě a následný servis po předání nemovitosti – vše na jedničku. Nezbývá než doporučit 🙂
Výborná spolupráce s makléřem p. Petrem Veselým. Co bylo domluveno, bylo splněno. Velká snaha, ochota a trpělivost. Děkuji.
Prodej nemovitosti s panem Šoupalem z REMAX Alfa proběhl nad očekávání rychle a naprosto bez problémů. Oceňuji profesionální vystupování, podrobné informace o průběhu celé transakce, kvalitně připravené smluvní dokumenty a flexibilitu pana Šoupala. Ačkoli nám do prodeje zasáhla omezení související se stávající epidemií i některé osobní okolnosti na straně zúčastněných, s panem Šoupalem se podařilo na všem operativně domluvit a celou transakci jednotlivým změnám přizpůsobit. Pana Šoupala proto ráda doporučím všem, kteří si přeji prodat nemovitost spolehlivě, rychle a bez zbytečných starostí.
Spolupracovali jsme s panem inženýrem Karnoldem, který nám pomohl koupit byt. Jeho práce byla zcela obdivuhodná a bez jeho pomoci, podpory, trpělivosti a důslednosti by se nám to nepodařilo. Pozici měl nezáviděníhodnou, neboť byt prodával jiný makléř, který pracoval úplně jinak, než bychom si přáli. Jsme moc rádi, že pan Karnold stál celou dobu při nás a dovedl koupi do zdárného konce. Moc děkujeme!
Byla jsem velice spokojena se službou realitní makléřky PhDr. Kateřiny Melanové z realitní kanceláře Remax při hledání vhodného stavebního pozemku na území Prahy 12 a okolí. Její nabídka byla rychlá, odpovídající mým požadavkům a možnostem. Využila jsem jejích zkušeností při komunikaci s developerem, praktických rad ohledně koupi i způsobech financování. Markéta Hojná
js_loader

b) Dosah propagace

Čím více lidí s nabídkou nemovitosti oslovíte, tím větší jsou vaše vyhlídky na výhodnější prodej. To je je absolutní základ úspěšného prodeje nemovitosti. A také jedna z nejčastějších chyb, které se dopouští majitelé, kteří si prodávají nemovitost svépomocí.

Široký inzertní záběr nikdy nedosáhnete inzercí pouze na jednom, dvou realitních serverů plus eventuálně plachtou na domě. Chcete-li prodat dobře, je třeba dělat mnohem více. Zejména v Praze je dobré se zaměřit na inzerci mezi cizinci. Každou čtvrtou nemovitost koupí právě oni. A je jedno, jestli máte byt v paneláku na sídlišti nebo luxusní byt na Vinohradech. Je čím dál důležitější pro propagaci nemovitostí využívat platformy jako je Google Ads či Sklik.cz, pracovat s poptávkou či inzerovat na sociálních sítích, zejména Facebook, Linkedin, Instagram či Youtube. Jen se připravte, že placená inzerce na Facebooku přináší i kritické, posměšné reakce na vaší nemovitosti či prodejní cenu.

Aktivní makléři, kteří využívají více prodejních kanálů, zajišťují svým prodávajícím klientům vyšší prodejní ceny, než makléři, kteří jsou při propagaci nemovitostí pasivní. Přečtěte si také článek Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti.

2. Proaktivní přístup prodejce

Proaktivní přístup prodávajícího nebo jeho realitního makléře je druhou důležitou podmínkou úspěšného prodeje. Mnoho majitelů prodají nevýhodně, jen protože jsou při prodeji pasivní nebo si najmou pasivního makléře.

Zaplatí si inzerát na jednom, dvou realitních serverech, stanoví cenu, něco o nemovitosti napíšou, udělají pár fotek a pak jen čekají, až se někdo ozve. A když se nikdo neozývá, sníží cenu. Tím jejich prodejní aktivity končí. To je sice cesta, jak můžete prodat s minimálním úsilím, ale rozhodně to není cesta k úspěšnému prodeji.

Proaktivní přístup znamená, že jste vy nebo váš makléř aktivní při komunikaci se zájemci, jste na všechny zájemce příjemní, usměvaví, ihned reagujete na jejich dotazy, ptáte se jich na zpětnou vazbu po prohlídce, reagujete na poptávky po nemovitostech, opakujete inzeráty s nabídkou nemovitosti, respektive inzeráty opakovaně zvýrazňujete, aby nepropadly do inzertního propadliště, opakovaně vkládáte inzerát na sociální sítě atd. Pak pravidelně vyhodnocujete realitní inzerci a provádíte případné korekce, aby nemovitost působila v co nejlepším světle.

Pokud se vám nedaří nemovitost prodat v jednom ročním období, mělo by být samozřejmostí exteriér nemovitosti nechat přefotit. Včera jsem si všiml jednoho inzerátu domu na prodej. Zaujal mě, protože na úvodní fotce domu byly rozkvetlé stromy. Příjemná květnová fotka. Jenže právě teď je březen. Makléř mi tím sděluje, že prodává ležák a pro mě je to signál, že je možná prodávající už unavený a může tam být velký prostor pro jednání o ceně. Pasivní makléři vám zřídkakdy pomohou nemovitost prodat dobře.

Odhad nemovitosti

3. Obchodní dovednosti prodejce

Obchodní dovednosti majitelé často nedoceňují. Někteří netuší, v čem jim mohou pomoci lépe prodat. Někdy se domnívají, že obchodník je totéž co prodavač a pro prodej takový člověk nemá žádný význam.

Dobrý obchodník je vyjednavač, psycholog. Obchodní cit mu pomáhá dobře a ve správnou chvíli argumentovat. Ví, kdy má při jednání o prodeji promluvit a kdy zase mlčet. Dokáže zachovat klid a mít jasný úsudek i v emočně náročných situacích. Dobrý obchodník zná situaci na trhu, zná prodejní strategie, a tak může prodávajícím pomoct zvolit nejlepší prodejní postup. Poradí, kdy je výhodnější nemovitost prodat formou aukce, kdy zvolit klasický prodej, jak použít strategii odložených nabídek, den otevřených dveří atd.

Prodej nemovitosti je navíc často emočně náročný právě, protože se jedná o hodně peněz, často celoživotní úspory. Někdy i tím, že v nemovitosti žili dlouhá léta, strávili v ní dětství atd. Prodej je rovněž často důsledkem složitých životních situací, jako jsou rozvody, úmrtí v rodině, ztráta zaměstnání, dluhy v podnikání a s tím související finanční problémy, neschopnost spoluvlastníků dohodnout se na užívání nemovitosti, úbytek životních sil vlivem stáří atd.

Prodávající, kteří jsou pod tlakem, ve stresu a zároveň se na realitním trhu neorientují a neznají své zákonné povinnosti pak často dělají chybná rozhodnutí, která je mohou stát statisíce. Prakticky denně se setkáváme s kupujícími, kteří se snaží využívat složité životní situace a neznalost prodávajících k získání slevy pro sebe a výhodnější podmínky v kupní smlouvě.

Dobrý obchodník, realitní makléř dokáže za každé situace pro svého prodávajícího klienta v rámci možností udělat lepší obchod, než makléř či prodávající, kteří obchodní dovednosti nemají.

Zvažujte prodej nemovitosti? Zeptejte se nás, co můžeme udělat pro její úspěšný prodej.

Kontaktujte nás

Zadané údaje zpracováme dle těchto podmínek.

Petr Podlešák

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa