Co se stane, když prodávající při prodeji nemovitosti zemře?

Úmrtí člověka je často pro jeho bližní nepříjemnou situací. V realitní kanceláři musíme být i na takové scénáře připraveni. Obchodní transakci musíme ošetřit, aby v případě úmrtí některého z účastníků ostatní účastníci nepřišli o peníze nebo nemovitost a aby dopad úmrtí měl co nejmenší následky.

Dnes se podíváme, jaký dopad má úmrtí prodávajícího na ostatní účastníky transakci.

Běžně se kupující radují z nákupu nemovitosti již po uzavření rezervační smlouvy. Proto říkám: „oslavujte nákup až poté, co jste zapsáni jako vlastníci v katastru nemovitostí a nemovitost je vám předána.“ Do té doby je radost předčasná.

Poté, co prodávající s kupujícím uzavřou kupní smlouvu, následuje podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Stejně se postupuje i při darování nemovitosti, jen s tím rozdílem, že se místo kupní smlouvy uzavírá darovací smlouva.

Podání návrhu na vklad je rozhodující okamžik celé transakce. Dle § 13 Katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.:

Účastníkem řízení o povolení vkladu (dále jen „vkladové řízení“) je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo se rozšiřuje, a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo se omezuje.

Proto je rozhodující, zdali prodávající zemře před podáním návrhu na vklad nebo až po jeho podání.

Úmrtí prodávajícího po podání návrhu na vklad

Prodávající uzavřel s kupujícím kupní smlouvu. Poté byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru a následně prodávající zemřel.

V takovém případě by příslušný katastrální úřad měl provést vklad vlastnického práva.

Kupující se stává vlastníkem nemovitosti zpětně ke dni podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí.

Pokud je například návrh na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí podán 27. 10. a katastrální úřad povolí vklad kupní smlouvy 26. 11., tak se kupující stává oficiálně vlastníkem nemovitosti 27. 10.

Má se proto za to, zůstavitel již v den svého úmrtí není vlastníkem nemovitosti. A to i přesto, že je stále na výpisu z listu vlastnictví veden jako vlastník.

Účastníci transakce tak pravděpodobně nebudou muset řešit otázku přerušení vkladového řízení z důvodů započatého dědického řízení. Záměrně říkám pravděpodobně, protože existují případy, kdy bylo vkladové řízení přerušeno do doby, kdy jsou známi dědici prodávajícího.

V dědickém řízení se připravuje soupis majetku zůstavitele (zemřelého). K nemovitosti, jež je předmětem prodeje, se již nebude přihlížet. Na místo ní se do majetku započítává pouze kupní cena nemovitosti.

Úmrtí prodávajícího před podáním návrhu na vklad

Složitější situace pro kupující nastane ve chvíli, kdy již uzavřeli s prodávajícím kupní smlouvu, ale samotné podání návrhu na vklad kupní smlouvy proběhlo až po smrti prodávajícího.

V takovém případě katastrální úřad vkladové řízení přeruší a nemovitost je předmětem dědického řízení.

Prodávající je v totiž stále vlastníkem nemovitost, ale zároveň je v době úmrtí vázán závazky plynoucími z kupní smlouvy na nemovitost.

Majetkové nároky prodávajícího nezanikají, ale přechází na dědice. Řízení o povolení vkladu vlastnického práva bude přerušeno do doby uzavření dědického řízení. Dědické řízení může trvat několik měsíců, ale v některých případech i více než rok. To může pro kupujícího představovat velký problém.

V dědickém řízení se do závazků zůstavitele zahrne závazek prodávajícího převést vlastnické právo k nemovitosti. Do pohledávek se pak uvede částka odpovídající kupní ceně. Dědicové tak nabudou vlastnického práva k nemovitosti, ale zároveň jsou vázáni již uzavřenou kupní smlouvou. V rámci dědického řízení bude stanoveno, na koho přejdou práva a povinnosti zůstavitele a poté může katastrální úřad provést vklad vlastnického práva.

Viz např. Rozhodnutí Městského soudu v Praze:

„I když vlastnické právo k nemovitosti na základě vkladu do katastru nemovitostí může přejít na nabyvatele až ke dni návrhu, nelze z toho, že někdo z účastníků smlouvy před tímto datem zemřel, dovozovat, že vklad nemůže být proveden. Již uzavřením kupní smlouvy totiž vznikají závazky účastníků této smlouvy. Vzhledem k tomu, že nejde o závazky, které by byly vázány na určitou osobu, ale o závazky majetkové povahy, tyto závazky smrtí účastníka kupní smlouvy nezanikly.“

Uzavřením kupní smlouvy vznikají závazky prodávajícího a kupujícího z této smlouvy (§ 1723 odst. 1 Občanského zákoníku). Nejedná se o závazky osobní povahy (nejsou vázány na určitou osobu), ale o závazky majetkové povahy, proto smrtí účastníka kupní smlouvy závazky nezanikají (§ 2009 Občanského zákoníku).