Prodej či koupě nemovitosti bez přístupové cesty

Aby mohl vlastník své nemovitosti řádně užívat (ať již se jedná pozemek se stavbou či bez ní), potřebuje mít zajištěný přístup z veřejné cesty, kterou je typicky místní komunikace ve vlastnictví obce.

Bohužel toto není samozřejmostí a v praxi se setkáváme s případy, kdy přístup k pozemku je možný jen přes pozemek souseda. Častým důvodem je, že si předci vlastníků před lety ústně domluvili užívání pozemku jako příjezdové cesty na „dobré slovo“, opomenuli to však náležitě právně zakotvit.

Takové řešení funguje jen do chvíle, než se sousedské vztahy pokazí. Může nastat situace, kdy si pozemek (příjezdová cesta) žádá investice, a nikomu se to nechce platit. Jindy příjezdový pozemek koupí nový vlastník, který s ním počítá jako s výlučným vlastnictvím, a není obeznámen s předchozí, ústní a v katastru nemovitostí neevidovanou dohodou o užívání cesty druhým sousedem. Nebo vznikne mezi sousedy banální spor o cokoliv, jak už to v životě bývá. Výsledkem může být situace, kdy se ke svému pozemku nedostanete. 

Smlouva jako nejlepší řešení

Jak této situaci předejít? Nejlepším řešením je dohoda všech zúčastněných. Je-li to reálné, určitě do toho jděte. Nabízí se vám například tyto možnosti:

Převod pozemku nebo jeho části 

Pro vlastníka pozemku bez přístupu (budeme o něm mluvit také jako o „druhém sousedovi“) je koupě přístupového pozemku nebo jeho části příhodné řešení. Sousedé mezi sebou uzavřou kupní smlouvu na nemovitost, kdy dosavadní vlastník přístupové cesty odprodá druhému sousedovi podíl na cestě. Tato smlouva bude následně vložena do veřejné evidence katastru nemovitostí. Výsledkem bude, že sousedé budou mít příjezdovou cestu ve spoluvlastnictví s právem každého z nich ji užívat.

Vedle toho se nabízí i jiné varianty odkupu, kdy například druhý soused může odkoupit od vlastníka celý přístupový pozemek, pokud jej původní vlastník nepotřebuje. Proběhne to opět na základě kupní smlouvy, která se následně zapíše do katastru nemovitostí.

Další možností je oddělení části přístupového pozemku s tím, že vlastník odprodá druhému sousedovi pouze tuto oddělenou část. V tomto případě je potřeba vyhotovit geometrický plán a získat souhlas stavebního úřadu s dělením pozemku. Poté může být uzavřena kupní smlouva o převodu nemovitosti, na jejímž základě katastrální úřad zapíše nového vlastníka k oddělené části pozemku.

Ve všech shora uvedených případech lze uzavřít nejen kupní smlouvu na nemovitost, ale i jinou převodní smlouvu, typicky smlouvu darovací (bezúplatnou) nebo směnnou (pokud by si sousedé „vyměňovali“ dohodnuté části svých pozemků). Záleží vždy na okolnostech daného případu.

Služebnost stezky a cesty

Další možností je, že se sousedé dohodnou na zřízení služebnosti stezky a cesty, případně na právu nezbytné cesty. V těchto případech uzavřou písemnou smlouvu o zřízení služebnosti či více služebností, v níž vlastník přístupové cesty oficiálně dovolí druhému sousedovi užívat jeho pozemek k přístupu. Služebnost stezky zakládá zejména právo po přístupové cestě chodit, zatímco služebnost cesty zajistí druhému sousedovi možnost jezdit přes přístupovou cestu (tj. služebný pozemek) jakýmikoli vozidly. Uzavřou-li sousedé tuto dohodu, je opět potřeba zapsat ji do katastru nemovitostí. Výhodou je, že práva z takové dohody o služebnosti přetrvávají bez ohledu na změnu vlastníka, ať již prodejem či děděním. 

Další smlouvy

Přístup k nemovitosti lze zřídit i na základě jiných než shora uvedených smluv. Nejčastěji to bude nájemní smlouva na pozemek. Zde je však třeba si uvědomit, že druhý soused jako nájemce nebude mít z nájemní smlouvy tak silné a trvalé právo k užívání jako u výše zmíněné kupní smlouvy či smlouvy na služebnost. Naopak pro vlastníka přístupového pozemku znamená nájemní smlouva menší omezení jeho práv. Vše záleží na dohodě zúčastněných vlastníků, svou roli může hrát i výše finanční kompenzace, kterou si smluvní strany domluví.

Jak napsat smlouvu

Ať již chcete převést pozemek nebo jeho část, zřídit služebnost, nájem či jiné užívací právo, základem úspěchu je vždy kvalitní smlouva. Tuto záležitost se nevyplatí podcenit a doporučujeme svěřit vyhotovení všech potřebných dokumentů zkušenému realitnímu advokátovi, který vám poradí, jak v dané situaci postupovat od A do Z. Sepíše příslušnou kupní smlouvu na nemovitost nebo smlouvu o zřízení služebnosti tak, aby nejen prošla katastrem, ale i maximálně chránila všechny zúčastněné a na nic se nezapomnělo. Advokát rovnou vyhotoví i návrh na vklad příslušného práva do katastru nemovitostí, což je nezbytné pro to, aby byla celá transakce dovedena do zdárného konce. Výhodou je, že advokát může na osobní schůzce rovnou ověřit i vaše podpisy na smlouvách. Není ani třeba se obávat příliš velkých nákladů, neboť pro zkušeného realitního advokáta je toto zpravidla záležitost jednotek hodin, které se účtují podle platného ceníku advokáta.

Soud a právo nezbytné cesty

Není pochyb o tom, že uzavření kupní smlouvy na pozemek či jeho část, případně sjednání smlouvy o zřízení služebnosti k pozemku je nejlepším řešením. Ne vždy jsou však sousedské vztahy zalité sluncem, a proto nezbývá, než jít k soudu.

Podle zákona musí být ke každému pozemku přístupová cesta spojená s veřejnou komunikací. Smyslem institutu přístupové cesty je zajistit vlastníku pozemku přístup k veřejné cestě v případech, kdy k veřejné cestě přístup nemá nebo je jeho současný přístup k veřejné cestě nedostatečný. Pokud by totiž vlastník pozemku neměl právní nástroj k zajištění přístupu k pozemku z veřejné cesty, jeho pozemek by tak byl nevyužitelný (a tedy k ničemu). Nezbytná cesta se zřizuje oproti peněžní úplatě.

I přes odpor souseda má druhý soused se zřízením přístupové cesty šanci uspět, podaří-li se mu prokázat splnění podmínek pro zřízení tzv. práva nezbytné cesty podle § 1029 a násl. občanského zákoníku. Soud se bude snažit umožnit druhému sousedovi nezbytný přístup, avšak zároveň co nejméně omezit vlastníka přístupového pozemku.

Předpokladem úspěchu je, že nebude naplněna žádná z podmínek stanovených v § 1032 občanského zákoníku, který stanoví důvody, proč soud návrhu nevyhoví. Může to být třeba případ, kdy by škoda způsobená zřízením přístupové cesty vlastníkovi přístupového pozemku byla zřejmě vyšší než výhoda, kterou by tím druhý soused získal. Druhý soused s návrhem neuspěje ani v případě, kdy se v minulosti o přístup sám připravil třeba tím, že přístupovou cestu ke svému pozemku odprodal. K institutu nezbytné cesty podle § 1029 a násl. občanského zákoníku existuje poměrně košatá judikatura, která přináší vodítka pro právní praxi.

Budete-li zvažovat takové soudní řízení, určitě se poraďte s odborníkem – zkušeným realitním advokátem, který dokáže odhadnout vaši šanci na úspěch ve sporu a ušetřit vám spoustu peněz, zároveň dokáže najít správné argumenty pro to, abyste zvýšili své šance na výhru ve sporu, ať již jste na straně žalobce (chcete přístup) či žalovaného (druhý soused po vás žádá přístup a vy nesouhlasíte).  

Nemovitost bez přístupové cesty je těžko prodejná

Pokud byste prodávali nemovitost bez přístupové cesty a našli kupujícího, kterému by absence právního zajištění přístupu na pozemek nevadila, tak nejásejte. Nemovitost bez přístupové cesty neprofinancuje žádná banka. Přitom většina kupujících financuje nákup nemovitostí právě z úvěru.

Pokud byste přesto našli kupce, který má vlastní finanční zdroje a o koupi nemovitosti projeví zájem, pak v drtivé většině bude požadovat výraznou slevu.

Bez profesionála je to hazard

Vidíte, že prodej či koupě pozemku bez přístupové cesty je problematická, avšak řešitelná záležitost. Zvažujete-li takový pozemek prodat, nepouštějte se do toho na vlastní pěst a vezměte si na pomoc zkušeného realitního makléře. Ten vám pomůže najít nejvhodnější řešení a v případě potřeby přizve na pomoc i specialisty z dalších oborů (realitního advokáta, geodeta, odhadce nemovitosti atd.).

Chcete-li koupit nemovitost, přístupová cesta je zásadní otázkou, kterou si vždy prověřte ideálně ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Budete-li mít jakékoliv otázky nebo požadavky, neváhejte se na nás obrátit na níže uvedených kontaktních spojeních, jsme tu pro vás.

Autor článku: JUDr. Ilona Černochová, realitní advokátka
Tel: +420 606 301 369
www.realitniadvokati.cz