Co musí obsahovat zprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří?

Zprostředkovatelská smlouva musí být písemná

§ 9 odst. 2 Zákona o realitním zprostředkování (Realitní zákon) vyžaduje zprostředkovatelskou smlouvu v písemném formě, jinak realitní kancelář nesmí vaši nemovitost nabízet.

Pokud je realitní makléř ochoten nabízet vaši nemovitost bez písemné smlouvy, porušuje tím zákon. Je tak možné, že bude porušovat zákony i v průběhu prodeje a vás vystaví mnoha rizikům. Raději se mu vyhněte. Přeci jenom v prodeji nemovitosti jde o mnohamilionové částky a je důležité, aby celý prodej proběhl v souladu se zákony.

Proč je písemná smlouva důležitá?

Zprostředkovatelská smlouva je důležitá, protože definuje podstatné parametry realitního obchodu.

Definuje účastníky, předměte prodeje, práva a povinnosti účastníků, odměnu za práci realitní kanceláře a dobu platnosti.

Pro vás je nejdůležitější, že stanovuje povinnosti realitní kanceláře a její odměnu.

Vy tak víte, co pro vás realitní kancelář má dělat a za kolik.

Písemná smlouva snižuje konflikty mezi prodávajícím a realitní kanceláří a přispívá k hladšímu průběhu prodeje.

Dalším důvodem, proč zákon vyžaduje písemnou formu, je, že přispívá k vymýcení nekalých praktik. Např. když vás kontaktuje zájemce o prohlídku a na té vám řekne, že o váš byt má zájem, ale rád by si udělal pár fotek pro manželku. Druhý den je váš byt i s fotkami bez vašeho vědomí v inzerci.

Co musí zprostředkovatelská smlouva obsahovat?

1. Identifikace smluvních stran

Účastníky Zprostředkovatelské smlouvy jsou prodávající a realitní kancelář, která je zpravidla zastoupena realitním makléřem. Nestačí, aby za prodávajícího uzavřel smlouvu pouze jeden z manželů. Vždy musí smlouvu uzavřít oba.

Podobně, když nemovitost vlastní více spoluvlastníků, musí vždy zprostředkovatelskou smlouvu uzavřít všichni spoluvlastníci, kteří chtějí svůj podíl na nemovitosti prostřednictvím realitní kanceláře prodat.

2. Definice předmětu převodu

Ve smlouvě musí být přesně specifikovaný předmět prodeje. Viz. § 10 odst. 1 a) Zákona o realitním zprostředkování. Zpravidla se neprodává jen byt, ale i spoluvlastnický podíl na společných částech domu, ale také pozemku či pozemcích.

Podobně není u prodeje domu předmětem prodeje jen samotný dům, ale i pozemky a práva k přístupovým cestám. Někdy se převádí další práva z věcných břemen nebo naopak je nemovitost zatížena věcnými břemeny.

Někdy se spolu s nemovitostí prodává i inventář (vybavení, nábytek atd.).

To vše by mělo být jasně definováno, aby později nedocházelo ke sporům.

Špatně definovaný prodej je velmi častým předmětem sporů. Typicky se to stává např. když prodávající řekne makléři, že v domě zůstává nábytek a makléř tuto informaci tlumočí kupujícímu. Pokud se předmět převodu nedefinuje v kupní smlouvě a majitel si nábytek odstěhuje, pro kupujícího nastane tvrdé vystřízlivění při předání nemovitosti. Za takové selhání nese zodpovědnost makléř, protože je jeho povinností předmět prodeje smluvně definovat a nechat zanést do kupní smlouvy.

3. Cena za nemovitost

Ve zprostředkovatelské smlouvě vždy musí být uveřejněna cena, za kterou se nemovitost respektive předmět převodu nabízí, popřípadě způsob jejího určení. Viz. § 10. odst. 1 b) Zákona o realitním zprostředkování.

Ne vždy se za tuto cenu nemovitost prodá. Když je o nemovitost velký zájem, tak se může prodat za vyšší cenu např. formou aukce nebo naopak cenu nižší, pokud o ni není zájem. Cena ve zprostředkovatelské smlouvě je cena nabídková, nikoli vždy prodejní.

Realitní makléř by se rovněž měl před zahájení prodeje s prodávajícím dohodnout, jak se bude postupovat v situacích, kdy bude o nemovitost větší zájem nebo naopak nezájem. Bude se nabízet formou aukce nebo se naopak začne na vyšší ceně a v případě nezájmu se zvolí strategie postupného snižování ceny? Prodejní strategie by měla být ideálně stanovena ve zprostředkovatelské smlouvě nebo písemném plánu prodeje nemovitosti, který tvoří přílohu zprostředkovatelské smlouvy.

4. Povinnosti smluvních stran

Smlouva by měla jasně definovat práva a povinnosti smluvních stran. Nespoléhejte se na ústní sliby realitního makléře. Chtějte zejména písemně definovat ve smlouvě jeho povinnosti a přečtěte si, jaká práva vám předložená zprostředkovatelská smlouva poskytuje.

Povinnosti realitní kanceláře

Realitní kancelář by měla mít ideálně celou řadu povinností. Nemělo by vám stačit, že realitní kancelář se zavazuje vyvíjet aktivity na prodej nemovitosti. Chtějte vědět, jaké konkrétní kroky bude pro prodej podnikat. Ideálně si nechte předložit i již zmíněný prodejní plán. Protože to, co konkrétně bude podnikat, má vliv na to, jak dobře se nemovitost prodá a za jak dlouho. Když dva dělají totéž, není to totéž. Rozdíl v dosažené prodejní ceně může být mezi kvalitní a nekvalitní kanceláří i stoky tisíc Kč, nemluvě o hladkém průběhu transakce.

Povinnosti prodávajícího

Prodávající má zejména 3 podstatné povinnosti.

• První povinností je pravdivě informovat o všech skutečnostech týkajících se prodeje.
• Druhou je vyvíjet součinnost při prodeji. Např. umožnit po předchozí dohodě prohlídku nemovitosti se zájemcem nebo poskytnout informace o nemovitosti za účelem vypracování průkazu energetické náročnosti budovy atd. Kvalitní makléři zpravidla všechny zákonné povinnosti zajistí za vás, vy jen vyvíjíte součinnost. Proto si předem ve smlouvě sjednejte, co všechno zajistí makléř a co všechno si budete muset zařídit sami.
• Třetí povinností je zaplatit realitní kanceláři provizi za zprostředkování prodeje.

Je dobré vědět, že nemáte povinnost uzavřít kupní smlouvu s kupujícím, kterého vám našla realitní kancelář, pokud si prodej rozmyslíte. Realitní kancelář vám za to nesmí účtovat pokutu. Nicméně může po vás požadovat odměnu za činnosti, které k vyhledání kupujícího vedly.

5. Odměna realitní kanceláři a podmínky zaplacení

Tato část definuje odměnu za poskytnutí realitních služeb. Měli byste vědět, kolik za služby definované ve smlouvě zaplatíte. Tuto povinnost je stanovena v § 10 odst. 1c) Zákona o realitním zprostředkování.

Některé realitní kanceláře se ohledně své odměny uchylují k nefér trikům. Např. říkají, že pro vás budou pracovat zdarma bez provize. Někteří lidé na to slyší. Problémem je, že je to lež. Nikdo pro vás nebude pracovat zdarma. Tito makléři ve skutečnosti nepracují pro vás, ale pro kupující. Co je na tom zákeřného, se dozvíte v článku Prodej nemovitosti bez provize. Zákeřný trik na prodávající.

6. Doba platnosti smlouvy a podmínky ukončení

Realitní zákon neomezuje dobu platnosti zprostředkovatelské smlouvy. Jen u výhradní zprostředkovatelské smlouvy, za předpokladu, že jste spotřebitel, je dle § 17 Zákona o realitním zprostředkování doba platnosti omezena na max. dobu 6 měsíců.

Uzavřete-li zprostředkovatelskou smlouvu jako spotřebitel na dobu neurčitou, může být její výpovědní lhůta dle § 18 Zákona o realitním zprostředkování nejvýše jeden měsíc.

Přečtěte si také, jaké jsou Typy zprostředkovatelských smluv s realitní kanceláří.

Poučení spotřebitele o možnosti odstoupení od smlouvy

Pokud jste spotřebitel a zprostředkovatelská je smlouva uzavřena mimo provozovnu realitní kanceláře, máte právo odstoupit od smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření. Realitní kancelář je ze zákona povinna vás o odstoupení poučit.

Pokud vás realitní kancelář nepoučí o možnosti odstoupit od zprostředkovatelské smlouvy, máte dle dle § 1829 ods. 2 Obč. zákoníku právo odstoupit od smlouvy do 1 roku a 14 dnů od jejího uzavření. Jak vypadá takové poučení spotřebitele, si můžete přečíst na Poučení spotřebitele o možnosti odstoupení od smlouvy.

Celé znění Zákona o realitním zprostředkování najdete zde.