Proč nedarovat nemovitost svým dětem

Starší manželé

Pokud plánujete v bytě či domě žít do konce života, nikdy ho nedarujte svým dětem ještě za svého života. Zde jsou důvody proč.

Obrátila se na nás paní, že chce prodat byt, protože má finanční problémy.

Mělo to však háček.

Chtěla ho prodat i s jejím dědečkem, který ji byt kdysi daroval. Její podmínka byla: “Dědeček se to nesmí dozvědět a kupující by ho v bytě měl nechat dožít, je mu 91 let”. K mému překvapení jsem zjistil, že dědeček si doživotní právo užívání nepojistil věcným břemenem tzv. výměnkem.

Tento případ není zdaleka extrém. Podobné situace občas řešíme. Majitelé si často neuvědomují, co všechno se může stát, když darují střechu nad hlavou a jaké důsledky z toho pro ně mohou vzniknout.

4 důvody, proč nemovitost nedarovat

V tomto článku vám vyjmenuji 4 nejčastější rizika, která hrozí, když budete darovat váš byt či dům vašim potomkům s tím, že vás v něm nebo jeho části nechají dožít, tj. výměnek.

1. Smrt vašeho dítěte

Rozhodnete se darovat nemovitost vašemu synovi nebo dceři s tím, že se o vás ve staří postarají. Jenže není žádná garance, že vás děti přežijí. Občas řešíme prodeje nemovitostí, které zdědili rodiče po svých zemřelých dětech a věřte mi, jsou to velmi smutné příběhy.

Pokud vašemu potomkovi darujete nemovitost a ten zemře dříve než vy, bude to pro vás nejen dost zdrcující, ale budete muset řešit, jak si zabezpečit střechu nad hlavou. Dědicem se může stát manžel/ka vašeho potomka, vaše vnoučata, ale z části také ti, kteří žili s vašim potomkem minimálně rok před jeho smrtí ve společné domácnosti. Pro vás to mohou být naprosto cizí lidé, kteří budou vlastnit vaši střechu nad hlavou. Zákonnou posloupnost dědiců definuje Občanský zákoník v § 1633 až § 1641.

Můžete mít výborný vztah s vašim dítětem, ale jste si na 100 % jisti, že ho budete mít i se svým zetěm, snachou, vašimi vnoučaty a dalšími cizími lidmi? Máte jistotu, že vám nebudou znepříjemňovat život, jako ve filmu Na samotě u lesa ve videu?

2. Rozvod vašich dětí a následná jejich smrt

Třeba si říkáte, že vaše snacha či zeť jsou slušní lidé, ale máte jistotu, že se s nimi váš syn, dcera nerozejde. Jste si jisti, že s jejich novým životním partnerem budete také tak dobře vycházet? Pokud by váš potomek zemřel, nemovitost zdědí také i váš nový zeť či snacha.

3. Finanční problémy potomků

Možná si říkáte, že máte se svými potomky skvělý vztah a jsou finančně zajištěni. Máte však jistotu, že se nedostanou do finančních problémů v budoucnu a nepřijdou o nemovitost, vaši střechu nad hlavou, v exekuci? Skutečnost, že vaše děti nemají finanční problémy se může rázem změnit, jak mávnutím kouzelného proutku.

Někdy k radikální změně jejich života k horšímu přispěje ztráta životního partnera, krach v podnikání, ztráta dobře placeného zaměstnání, nemoc, život nad poměry, úspěch a rostoucí pýcha, o níž je známo, že předchází pád. Atd.

Mnoho lidí se do exekuce dostane často souhrou několika kritických událostí v životě, které nezvládnou vyřešit.

4. Zhoršení vztahů v rodině

Lidé se mění. Rozhodnete se darovat byt vašim milovaným dětem. A jak čas běží, mohou se zhoršit vaše vztahy a děti o vás nebudou jevit zájem. Někdy dojde ke konfliktům, které způsobí, že obdarovaní s vámi přestanou mluvit.

Máte právo požadovat svůj dar zpět, pokud se k vám obdarovaný nechová dobře. Občanský zákoník upravuje v § 2072 Odvolání daru pro nevděk. Jenže, když vám nemovitost děti odmítnou vrátit, nezbyde vám nic jiného, než se s nimi soudit. A to může být velmi vysilující. Chcete to?

3 způsoby, jak se ochránit před riziky darování nemovitosti

1. Nemovitost nedarujte, ale odkažte v dědictví

Ve většině případů je výhodnější nemovitost odkázat v dědictví než darovat. Darování třetí osobě má svůj smysl jako jedna z možností vydědění dětí, jako nepominutelných dědiců, například proto, že s nimi má dárce špatný vztah nebo, když má dárce dluhy, které nechce přenést na dědice.

Pokud se vás podobné případy netýkají, nemovitost raději vždy odkažte v dědictví.

2. Sjednejte si věcné břemeno výměnku

Pokud se přeci jenom rozhodnete nemovitost darovat dětem, sjednejte si vždy věcné břemeno tzv. “výměnku”. Získáte tím právo doživotního užívání nemovitosti. Výměnek je definován v § 2707 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Pokud by darovaný opravdu o nemovitost přišel například v exekuci či zemřel, vaše užívací právo k nemovitostí tím nebude ohroženo.

Výměnkem však nezabráníte tomu, že vám vlastník může znepříjemňovat život v mezích zákona, aby vás donutil např. k přestěhování do domova seniorů. Další informace k výměnku se dočtete v článku Omezení vlastnických práv. Vyznáte se v nich?

3. Nemovitost darujte až na konci vaší životní cesty

Když víte, že se nezadržitelně blíží konec vašich dní na tomto světě, pak dává smysl nemovitost darovat vámi vybranému dárci, aniž byste museli řešit věcné břemeno výměnku.

Toto řešení však neukvapujte. Pokud je vám 60 a doktoři vám sdělí, že máte rakovinu, tak to ještě vůbec neznamená, že jsou vaše dny sečteny. Můžete se uzdravit a darování nemovitosti pak litovat.

Hovořím o situacích, kdy víte, že váš věk pokročil, síly každým dnem ubývají a vy odcházíte do domova seniorů či léčebny pro dlouhodobě nemocné. Pak darování bez zajištění věcného břemena výměnku může dávat smysl.

Ať se rozhodnete pro cokoli, vždy se rozhodujte po zralé úvaze a zvažte všechny možné eventuality, které mohou nastat. Doufám, že vám můj článek v rozhodnutí pomůže.

Petr Podlešák

Autor článku: Bc. Petr Podlešák, manažer REMAX Alfa


O našich makléřích klienti řekli

Požádali jsme klienty, jestli jsou ochotni se vyjádřit k práci našich makléřů před kamerou. Tady jsou jejich autentické výpovědi. Další reference od klientů najdete na reference.