Někteří lidé preferují prodej nemovitosti na vlastní pěst. Motivem je především úspora peněz za provizi realitce. Kolik tím ve skutečnosti ušetříte?
Jedním z hlavních důvodů, proč někteří lidé zvažují prodej nemovitosti svépomocí je provize realitních kanceláří.
Někteří lidé se chtějí vyhnout prodeji přes realitní kanceláře také z důvodů nízké kvality realitních makléřů. Tento důvod však není již tak významný, protože, ačkoli na realitním trhu stále působí hodně makléřů amatérů, vedle nich je již dost profesionálních realitních makléřů poskytujících velmi kvalitní realitní služby. Stačí si vybírat makléře např. podle recenzí na Googlu či doporučení od známých.
Provize realitních kanceláří se pohybuje v rozmezí od 3 do 6 % včetně DPH v závislosti na objemu poskytovaných služeb a ceně nemovitosti. Při ceně bytu např. 8 mil. Kč a provizi 3 % + DPH je celková výše provize 290.400 Kč. To může někomu přijít jako hodně peněz a rozhodne se prodat na vlastní pěst.
Jenže, ta matematika je trochu složitější. Kolik tedy ve skutečnosti ušetříte? To se dozvíte v dnešním článku.
Náklady na prodej svépomocí
Pokud budete prodávat na vlastní pěst vaše náklady budou tvořit:
- přímé finanční náklady
- časové náklady
- náklady na stres
- náklady na chyby, neznalost a řešení problémů
- náklady obětovaných příležitostí
1. Přímé finanční náklady
S finančními náklady se můžete dostat do 30.000 Kč. Jsou to zejména náklady:
- na propagaci (homestaging, fotografie, půdorysy, video, eventuálně 3D vizualizace či virtuální prohlídka, za inzerci na realitních portálech, sociálních sítí, Google Ads, Sklik.cz, plachtu na nemovitosti atd.)
- právní náklady (příprava kupní smlouvy, smlouvy o advokátní, notářské či bankovní úschově, návrhy na na vklad),
- administrativní poplatky (zejména katastrálnímu úřadu)
- na technickou zprávu, pokud si ji necháte udělat. Její význam se dočtete v článku Význam technické zprávy při prodeji nemovitosti
- za Průkaz energetické náročnosti budov (týká se rodinných domů, u bytů vám poskytne průkaz družstvo nebo SVJ)
Celková výše Finančních nákladů se může výrazně lišit v závislosti na tom, kolik budete investovat do propagace nemovitostí. Šetřit na propagaci se vám může ve finále vymstít.
Finanční náklady mohou být teoreticky i nula. Můžete inzerovat na bezplatných realitních portálech, právní servis necháte zaplatit kupujícího. Nabídnete-li nízkou cenu za nemovitost, tak se kupující přetrhnou, aby za vás všechno zaplatili a nemusíte dělat téměř nic. Proto se skutečné náklady mohou velmi lišit.
2. Náklady na čas
Náklady na čas bude mít každý jiné. Někdo prodá nemovitost za týden, někdo za půl roku, ale i déle, a to podle toho, jakou nemovitost prodává a kolik za ní chce utržit. Předpokládejme, že budete šikovní a prodejem strávíte celkem 100 hodin. Jednu hodinu práce si ceníte např. na 300 Kč/hodinu. Náklady na váš čas pak vyjdou na dalších 30.000 Kč.
Přímé finanční náklady a náklady na čas se dají přece jen nějak odhadnout. Z výše uvedeného můžeme říct, že náklady na prodej, pokud vše dobře dopadne, budou činit 60.000 Kč.
Pak jsou tu však další náklady, které není dopředu snadné odhadnout a každý je bude mít jiné. Je však třeba je brát v potaz.
3. Náklady za stres
Každý zvládá stres různě. Prodej nemovitosti může být pro někoho úplně bez stresu, ale jiný člověk může při prodeji zažívat ze stresu bezesné noci. A dlouhotrvající stres je častou příčinou zdravotních problémů.
Prodej nemovitosti je pro lidi často stresující, jde o hodně peněz. A pokud na prodej spěcháte, máte finanční problémy či prodáváte z důvodů ztráty blízkého člověka, vypořádání při rozvodu, pak pro vás může být prodej velmi stresující. Vy nejlépe víte, jak zvládáte stres, proto můžete tyto náklady sami nejsnáze odhadnout.
4. Náklady na chyby, neznalost a řešení problémů
Když něco děláte poprvé či podruhé, je pravděpodobné, že se budete dopouštět chyb. A o chyby při prodeji nemovitosti není nouze. Jde o spoustu peněz, někdy celoživotní úspory. Prodej je navíc často doprovázen nepříznivými životními událostmi, např. úmrtí v rodině, rozvody a vypořádání majetku, finančními problémy atd. Tyto stresové situace riziko chyb značně zvyšují.
Chyby a neuvážená rozhodnutí vás mohou stát i statisíce. Předem nikdy nevíte, na jakého kupce narazíte a jaký spor může vzniknout. Např. zákonná odpovědnost prodávajícího za vady na nemovitosti je 5 let, a to dává prodávajícím značnou dávku nejistoty. My víme, co se všechno může stát a jak se proti rizikům chránit, ale prodávající bez zkušeností s prodejem nemovitostí to neví.
5. Náklady obětovaných příležitostí
Náklady obětovaných příležitostí jsou náklady plynoucí z toho, že nemůžete dělat to, co byste chtěli, protože věnujete čas prodávání nemovitostí.
Nezaměstnané lidé, kteří se doma nudí a zabíjí čas koukáním na televizi, tyto náklady trápit asi tolik nebudou, ale pokud pracujete, máte rodinu, koníčky, představují tyto náklady významnou položku, kterou byste měli zakalkulovat do nákladů na prodej.
Úspěšní lidé berou náklady obětovaných příležitosti v potaz a jsou jedním z důvodů, proč se mají lépe. Platí to v životě obecně, nejen při prodeji nemovitosti.
Příklad
Pokud se věnujete práci, kterou umíte, baví vás a jste v ní úspěšní, tak pro vás může být výhodnější, abyste svůj čas věnovali této práci než práci, kterou neumíte. Pokud totiž prodáváte nemovitost poprvé, musíte věnovat hodně času i učení se, tj., jak připravit inzerci, kde a jak inzerovat, jak vést prohlídky, orientovat se v procesech realitní transakce, studovat vaše zákonné povinnosti při prodeji, znát svou odpovědnost za vady na nemovitosti atd.
Učením strávíte čas, který vynakládáte neefektivně, protože tyto znalosti po prodeji nebudete potřebovat. Navíc je učení často metodou pokus omyl, které vás obírá o další čas a chyby prodej prodražují. A když k tomu zjistíte, že vás prodávání vůbec nebaví, tak je to čas špatně investovaný, ve srovnání s časem, který vynakládáte na činnosti, které vás baví a jste v nich lepší.
Dělejte, co vás baví a co umíte nejlépe. Ostatní delegujte
Klíč k větší prosperitě a spokojenějšímu životu jednotlivce i celého národa je v zaměření se na aktivity, které vás baví, a ve kterých vynikáte. Ostatní se naučte ve svém zájmu delegovat.
Například, své auto bych si dokázal také prodat sám, ale nebudu to dělat. Raději ho dám do autobazaru a budu mít víc času na činnosti, které umím lépe, a které mě baví. Začal jsem s tím v roce 2004. A výsledek? Jsem produktivnější, víc vydělávám, mám víc času na činnosti, které mě baví a celkově jsem v životě velmi spokojený.
Spoustu lidí v Česku si naopak stále chce spoustu činností dělat sami, na všem se snaží ušetřit a pak se diví, že v ničem pořádně nevynikají, málo vydělávají a nemají moc času.
Jedním ze znaků bohatých zemí je právě vysoká míra specializace a rozvinutý sektor služeb, kam patří i služby realitních kanceláří. Sektor služeb v EU tvoří 70,9 % HDP, kdežto v Česku jen 60,8 % HDP.
Pokud chtějí lidé v Česku mít podobné příjmy, jako lidé v západní Evropě, měli by se naučit zvyšovat osobní produktivitu práce právě tím, že se budou více věnovat činnostem, které umí nejlépe a na činnosti, ve kterých nevynikají, si najmou lidi, kteří pro změnu v daných činnostech vynikají. Toto je základní princip teorie komparativních výhod.
Když sečteme všechny náklady, tak prodej nemovitosti můžete mít zdarma, nebo jen pár desítek tisíc, ale také i několik stovek tisíc, pokud vlivem nezkušeností s prodejem uděláte chyby. Předpokládejme však, že vzhledem k těžké vyčíslitelnosti některých nákladů, zůstanou vaše náklady na již zmíněných 60 tisíc.
Tím to ale, nekončí. To nejdůležitější teprve přijde.
Úspora nákladů versus maximalizace výnosů z prodeje
Při prodeji s realitní kanceláří zaplatíte u prodeje bytu v úvodu článku částku 290.400 Kč. Úspora pak činí 230.400 Kč.
Věříte si, že žádné chyby neuděláte, stres zvládáte skvěle a máte spoustu času a energie na prodej svépomocí. A tak si řeknete, že ušetřit skoro čtvrt miliónů při prodeji nemovitosti je skvělé. Na ulici je přece nenajdete.
A teď to nejdůležitější…
Ušetřit na provizi je pouze jedna věc, druhá je výnos z prodeje. K čemu by vám bylo, kdybyste při prodeji svépomocí ušetřili 230.000 Kč, ale prodali třeba o 300 či 400 tisíc méně, než byste mohli.
A právě tady je největší zakopaný pes.
Lidé si umí snadno spočítat, kolik mohou ušetřit, ale již je nemožné zjistit, kolik by mohli z prodeje získat, pokud si najmou profesionálního realitního makléře, který umí zvolit správnou obchodní strategii a dělá efektivní marketing. Např. díky znalostem (marketingu, obchodních dovedností, znalosti cizích jazyků), může makléř prodat nemovitost i o stovky tisíc více než člověk, který předtím nemovitost nikdy neprodával.
Dobrý makléř by vám peníze měl vydělat, ne vás o ně připravit. Po odečtení jeho provize by vám mělo zůstat více peněz, než když si prodáváte nemovitost sami. Bonusem je pak úspora času, starostí a stresu.
V tom tkví hlavní přidaná hodnota kvalitních realitních makléřů.
Chytří lidé poměřují obě strany mince: úsporu nákladů a maximalizaci výnosů z prodeje.
Ušetřil 200.000 Kč, prodělal 300.000 Kč
Při prodeji nemovitosti až příliš často platí, že ten, kdo až příliš šetří přijde také o část výnosů.
Pokud rozumíte marketingu, máte obchodní dovednosti, znalosti psychologie, dobrého realitního právníka, jste trpělivý, umíte cizí jazyky (např v Praze tvoří cca 25 % kupujících cizinci), a zároveň na prodej nespěcháte, máte na prodávání a učení se realitní problematiky dost času, tak opravdu můžete někdy na prodeji svépomocí ušetřit a zároveň vydělat.
Pokud výše popsané znalosti nemáte, můžete sice ušetřit, ale pravděpodobně neprodáte tak dobře, jako kvalitní makléř.
Na základě našich průzkumů dokáže kvalitní makléř prodat nemovitost o cca 4 až 15 % vyšší cenu***, než je schopen prodávající, který předtím nikdy nemovitost neprodával.
****Při výpočtech poměřujeme ceny, za které se majitelé pokoušeli prodat svépomocí a ceny, za které jsme jim nakonec nemovitosti prodali my.
Pokud se obchodem nezabýváte, ve většině případů vám při prodeji nemovitosti s kvalitním realitním makléřem zůstane více peněz než při prodeji svépomocí.
Ale na to si musí každý přijít sám. Naši nejvěrnější klienti jsou často právě ti, kteří se pokoušeli nemovitost prodat svépomocí, neuspěli a na vlastní kůži poznali, kolik stresu a starostí prodej obnáší.
Neztrácejte čas ani peníze prodejem svépomocí
Prodáme vaši nemovitost výhodněji
Mohlo by vás také zajímat
